Título garantido por hipotecas residenciais - Residential mortgage-backed security

As hipotecas de securitização de títulos são geralmente tratadas como uma classe separada, denominada títulos lastreados em hipotecas residenciais ( RMBS ). Nesse sentido, fazendo referência ao pacote geral de acordos financeiros que normalmente representam rendimentos em dinheiro que são pagos aos investidores e que são suportados por pagamentos em dinheiro recebidos de proprietários que pagam juros e principal de acordo com os termos acordados com seus credores; é um instrumento de financiamento criado pelo "originador" ou "patrocinador" do empréstimo hipotecário; sem colateralização cruzada de empréstimos e hipotecas individuais (porque seria impossível receber permissão de proprietários individuais), é um instrumento de financiamento que reúne o fluxo de caixa recebido de indivíduos e paga esses recebimentos de caixa com prioridades em cascata que permitem aos investidores se sentirem confortáveis com a certeza de recebimento de dinheiro a qualquer momento.

Existem várias diferenças importantes entre os empréstimos hipotecários originados e atendidos pelos bancos e mantidos nos livros do banco e um empréstimo hipotecário securitizado como parte de um RMBS. O principal deles é o resultado de que o principal que interage com o mutuário e dirige a tomada de decisão do "Agente" recém-introduzido no relacionamento, não tem mais a obrigação de cumprir as responsabilidades associadas ao fideicomisso público e ao contrato bancário que tradicionalmente controlava as relações de empréstimo entre os bancos e seus clientes. A menos que um empréstimo seja reconstituído no balanço de um credor original, a relação varejo-consumidor entre o mutuário e seu banco é alterada para uma relação que é entre o cliente original e um investidor credenciado sofisticado para quem o Banco Servicer atua como uma frente.

Um RMBS é muitas vezes confuso, mas corretamente referido como um investimento financeiro "semelhante a um título", já que um RMBS pode ser retratado como tendo características semelhantes, incluindo um "investimento principal" e um "rendimento"; o "investimento principal", entretanto, não representa a compra de uma nota promissória individual emitida por um proprietário, mas representa o pagamento do "principal" pelo direito de receber fluxo de caixa de um contrato de investimento que envolve muitos outros entendimentos. Da mesma forma, o "rendimento" é apenas o cálculo de um rendimento de juros imputado que decorre do recebimento dos fluxos de caixa. O mercado RMBS representa a maior fonte de financiamento de empréstimos hipotecários residenciais para proprietários de imóveis nos Estados Unidos (veja abaixo).

O desempenho desses títulos tem sido geralmente considerado mais previsível do que os títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS) , devido ao grande número de empréstimos individuais e geograficamente diversificados que existem em qualquer pool individual de RMBS. Existem muitos tipos diferentes de RMBS, incluindo repasses de hipotecas, obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs) e obrigações de dívida colateralizadas (CDOs).

Origens

As origens dos títulos lastreados em hipotecas residenciais modernas podem ser rastreadas até a Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae ), embora variações na securitização de hipotecas existissem nos Estados Unidos no final dos anos 1800 e no início dos anos 1900. Em 1968, Ginnie Mae foi a primeira a emitir um novo tipo de título lastreado pelo governo, conhecido como título lastreado por hipotecas residenciais. Esse título obteve uma série de empréstimos para habitação, reuniu os pagamentos mensais de principal e juros e, em seguida, usou os fluxos de caixa mensais como garantia para o (s) título (s). O principal dessas hipotecas foi garantido por Ginnie Mae, mas não o risco de que os mutuários paguem o saldo principal antecipadamente ou optem por refinanciar o empréstimo, um conjunto de resultados futuros possíveis conhecido como " risco de pré-pagamento ". A venda de pools de hipotecas desta forma permitiu que Ginnie Mae adquirisse novos fundos com os quais poderia comprar empréstimos imobiliários adicionais de corretores de hipotecas, o que levou a cabo a missão da agência mandatada pelo Congresso de "expandir a habitação a preços acessíveis". Como os bancos e outros originadores de hipotecas podiam vender suas hipotecas em um RMBS, eles usaram os recursos para fazer novos empréstimos hipotecários.

Como esses títulos tinham total fé e apoio do governo dos Estados Unidos, eles receberam altas classificações de crédito e "pagaram uma taxa de juros ligeiramente superior aos títulos do Tesouro". Após o sucesso das ofertas de Ginnie Mae, as outras duas agências de habitação patrocinadas pelo governo, Fannie Mae e Freddie Mac , começaram a oferecer suas próprias versões do RMBS. A garantia do governo aos empréstimos hipotecários garantiu aos investidores que, se o devedor inadimplente, eles seriam reembolsados ​​integralmente. Mas, em troca dessa garantia, os mutuários eram obrigados a obedecer a rígidos padrões de subscrição. Por exemplo, com a Fannie Mae, os compradores de casas tinham que fazer um pagamento inicial mínimo de 10% do valor da casa, e a renda do comprador precisava ser bem documentada e, de preferência, de um salário periódico.

Desenvolvimento de MBSs de marca privada

O financiamento de hipotecas de S & Ls despencou quase na mesma proporção que o financiamento de Fannie e Freddie ("empresas patrocinadas pelo governo") aumentou. O financiamento de RMBS ("títulos de terceiros") de marca privada atingiu um pico de cerca de 21% antes do colapso do subprime . (fonte: Relatório Final da Comissão Nacional sobre as Causas da Crise Financeira e Econômica nos Estados Unidos , p.69 figura 5.1)

No final da década de 1970, uma equipe da Salomon Brothers trabalhou com o Bank of America para criar o primeiro título de hipoteca residencial que não era garantido pelo governo. Um corretor de títulos da Salomon Brothers chamado Lewis Ranieri foi fundamental nesse esforço. Ele cunhou o termo " securitização " durante este período após ingressar no projeto em 1977. De acordo com a autora Alyssa Katz, a ambição de Ranieri era revolucionar o mercado de hipotecas, que na época era fortemente dependente das instituições de seguro habitacional patrocinadas pelo governo (Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac). O seu plano era descobrir uma forma de tornar o mercado hipotecário um negócio totalmente privado e para concretizar esse objetivo, a sua equipa pretendia criar um produto de segurança "que pudesse ser comprado e vendido entre investidores".

A ideia era permitir que bancos privados emitissem empréstimos e depois vendessem esses empréstimos a investidores interessados ​​em um fluxo constante de receita, liberando capital com o qual o banco poderia então emitir empréstimos adicionais. Apesar de trabalhar no projeto por três anos, os títulos que a equipe do Salomon desenvolveu foram um fracasso comercial devido a vários regulamentos estaduais e leis de títulos federais que datam da Grande Depressão

Para corrigir esse problema, Ranieri ajudou a criar e defender perante o Congresso a Lei de Aumento do Mercado Hipotecário Secundário de 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, em seu livro de 2009 sobre a história recente do mercado imobiliário americano, escreve que SMMEA

convocou agências de classificação de títulos - na época, Moody's e Standard & Poor's - para avaliar cada pool de hipotecas. Contanto que um título receba uma das melhores classificações das agências - o que significa que, na opinião das agências, os investidores devem ter certeza de que serão pagos - ele poderia ser vendido. Embora a Securities and Exchange Commission supervisionasse a negociação desses títulos da mesma forma que fazia com todos os investimentos à venda, o governo dos Estados Unidos não mais administraria exclusivamente o mercado de títulos lastreados em hipotecas, como fazia por meio de Ginnie Mae. “Acreditamos que os serviços de classificação oferecem proteção substancial ao investidor”, declarou Ranieri perante o Congresso no início de 1984.

Esta lei abriu a porta para permitir "instituições financeiras federais, incluindo cooperativas de crédito", a capacidade de "investir em títulos relacionados a hipotecas, sujeitos apenas às limitações que o conselho regulador apropriado possa impor". Criou o mercado para os MBS de marca privada que não existia quando Ranieri os estava desenvolvendo pela primeira vez em 1977.

De acordo com David Maxwell, da Fannie Mae, os desenvolvedores de títulos lastreados em hipotecas de "marca privada" não buscaram - ou pelo menos acabaram - reduzindo e substituindo os MBSs de "agência" da Fannie e Freddie. Eles queriam "encontrar produtos com os quais pudessem lucrar, onde não precisassem competir com a Fannie". Os jornalistas financeiros Bethany McLean e Joe Nocera argumentam que Ranieri e outros em Wall Street perceberam que nunca "desalojariam [GSEs] Fannie e Freddie de sua posição dominante como securitizadores de hipotecas tradicionais", mas Fannie e Freddie não tinham negócios nem interesses em hipotecas non-prime (hipotecas subprime ou Alt-A ). Assim, o mercado subprime tornou-se o reino dos títulos garantidos por hipotecas de marca privada.

Tranches

Os MBSs da " empresa patrocinada pelo governo ", Fannie e Freddie, foram considerados "o equivalente a títulos com classificação AAA" devido aos seus elevados padrões e sugestões de garantia por parte do governo dos EUA.

Embora as hipotecas subprime de marca privada nunca pudessem fazer essa reivindicação, ao "dividir" as hipotecas agrupadas em "tranches", cada uma com uma prioridade diferente no fluxo de principal mensal ou trimestral e fluxo de juros, eles poderiam criar uma classificação triplo A títulos das tranches com a prioridade mais alta - as tranches mais "seniores".

Uma vez que a (s) tranche (s) mais sênior (s) era como um "balde" sendo preenchido com a "água" do principal e dos juros que não compartilhava esta água com o próximo balde mais baixo (ou seja, tranche) até que estivesse cheio até a borda e transbordasse, os segmentos / tranches superiores (em teoria) tinham uma qualidade de crédito considerável e podiam obter as classificações de crédito mais altas, tornando-os vendáveis ​​no mercado monetário e em fundos de pensão que, de outra forma, não negociariam com títulos hipotecários subprime.

Os primeiros negócios de marca própria no final da década de 1980 e início de 1990 geralmente tinham apenas duas tranches, mas em 2005–06 os negócios tornaram-se mais complexos. Um "negócio" "típico" apoiado por hipotecas de um dos anos de pico de títulos hipotecários subprime de marca privada (2006) foi descrito no Financial Crisis Inquiry Report . (Veja a tabela à direita.) Chamado de "CMLTI 2006-NC2", o negócio envolveu 4.499 hipotecas subprime originadas pela New Century Financial - um credor com sede na Califórnia - e emitidas por uma entidade de propósito especial criada e patrocinada pelo Citigroup . A entidade emitiu 19 tranches de títulos garantidos por hipotecas no valor de US $ 947 milhões. Uma vez que o Citigroup e outras empresas se concentraram em alcançar altas classificações, as (quatro) fazendas seniores classificadas como triplo A representaram 78% ou US $ 737 milhões do negócio. Onze tranches eram "mezanino" - três com classificação AA, três com A, três BBB e duas BB (lixo). A tranche mais júnior era conhecida como "patrimônio" ou "residual" ou "primeira perda". Não tinha classificação de crédito e estava dividido entre o Citigroup e um fundo de hedge. Quanto mais "júnior" for a tranche, maior será o risco e maior será a taxa de juros de compensação.

De acordo com o colunista de negócios Joe Nocera , em meados de 2013, "o mercado de títulos lastreados em hipotecas privadas ... permanece moribundo" [27]; seu financiamento tornou-se dominado pela Fannie e Freddie.

Crescimento, inovação, corrupção

Os títulos lastreados em hipotecas residenciais e produtos semelhantes continuariam a se expandir e se tornar mais complexos ao longo da década de 1980. Por exemplo, em 1983 Freddie Mac comercializou a primeira obrigação hipotecária colateralizada (CMO)

O financiamento eventualmente estruturado explodiria com o desenvolvimento da obrigação de dívida colateralizada (CDO) em 1987 e ainda com outras invenções, como o CDO-Squared . Os CDOs foram originalmente usados ​​para agrupar muitos RMBSs diferentes (que também eram conjuntos de hipotecas residenciais) e, em seguida, dividi-los em parcelas e vendê-los aos investidores. O resultado final dessas inovações financeiras foi um mercado secundário de hipotecas existente fora das entidades patrocinadas pelo governo, que proporcionou uma oportunidade de crescimento massivo para os bancos de Wall Street. De acordo com o ex -economista-chefe do Fundo Monetário Internacional Simon Johnson , o "volume total de títulos lastreados em hipotecas privadas (excluindo aqueles emitidos por Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac) cresceu de US $ 11 bilhões em 1984 para mais de US $ 200 bilhões em 1994, quase US $ 3 trilhões em 2007. "

O mercado de securitização de hipotecas privadas continuou a crescer. Em 2004, os "bancos comerciais, poupanças e bancos de investimento alcançaram a Fannie Mae e o Freddie Mac na securitização de empréstimos imobiliários" e, em 2005, eles os ultrapassaram. O MBS privado cresceu principalmente reduzindo seus padrões e securitizando mais hipotecas de baixa qualidade e alto risco, como Alt-A, e hipotecas subprime. O acadêmico Michael Simkovic argumenta que esse relaxamento dos padrões foi devido à maior competição entre securitizadores para empréstimos e maior poder de mercado para originadores de empréstimos. Os jornalistas financeiros Bethany McLean e Joe Nocera argumentam que os securitizadores de Wall Street encorajaram o relaxamento dos padrões porque empréstimos de baixa qualidade "significam rendimentos mais altos".

As GSEs também relaxaram seus padrões em resposta, mas os padrões de GSE geralmente permaneceram mais elevados do que os padrões do mercado privado e as securitizações de GSE em geral continuaram a ter um bom desempenho em comparação com o resto do mercado. No entanto, alguns acreditam que o domínio das GSEs distorceu o mercado, levando a um superfaturamento que ajudou a levar à bolha imobiliária e ao resgate definitivo do governo federal às GSEs. Como resultado, várias propostas legislativas e outras para a liquidação gradual das GSEs foram desenvolvidas.

Colapso do mercado

O rápido crescimento das hipotecas de baixa qualidade, financiadas por meio de securitização, é amplamente considerado uma das principais causas da crise financeira do final dos anos 2000 , também conhecida como crise das hipotecas subprime . O mercado privado de RMBS entrou em colapso após 2008 e foi substituído pela securitização apoiada pelo governo, caracterizada por subscrição muito mais restrita e padrões mais elevados.

Veja também

Referências

links externos