Propriedade arrendada - Leasehold estate

Uma propriedade arrendada é uma propriedade de um direito temporário de possuir um terreno ou propriedade na qual um locatário ou inquilino detém direitos de propriedade por algum tipo de título de um locador ou proprietário . Embora o inquilino detenha direitos sobre a propriedade, uma propriedade arrendada geralmente é considerada propriedade pessoal .

Arrendamento é uma forma de posse de terra ou posse de propriedade em que uma das partes compra o direito de ocupar um terreno ou edifício por um determinado período de tempo. Como o arrendamento é uma propriedade legal, a propriedade arrendada pode ser comprada e vendida no mercado aberto. Um arrendamento, portanto, difere de uma propriedade perfeita ou taxa simples, onde a propriedade de uma propriedade é adquirida imediatamente e, posteriormente, mantida por um período de tempo indeterminado, e também difere de um arrendamento onde uma propriedade é alugada (alugada) em uma base periódica, como semanalmente ou mensalmente.

A terminologia e os tipos de arrendamento variam de país para país. Às vezes, mas não sempre, um arrendamento residencial sob um contrato de arrendamento é coloquialmente conhecido como aluguel . O arrendatário tem o direito de permanecer na ocupação por um período fixo, geralmente medido em meses ou anos. Os termos do acordo estão contidos em um arrendamento , que possui elementos de contrato e direito de propriedade interligados.

História

As leis que regem as relações senhorio-inquilino podem ser encontradas desde o Código de Hammurabi . No entanto, a lei comum da relação senhorio-inquilino evoluiu na Inglaterra durante a Idade Média . Essa lei ainda mantém muitos termos e princípios arcaicos pertinentes a uma ordem social feudal e uma economia agrária , onde a terra era o principal bem econômico e a propriedade da terra era a principal fonte de posição e status. Veja também Lord of the Manor .

A locação era essencial para a hierarquia feudal ; um senhor possuiria terras e os inquilinos se tornariam vassalos . Propriedades arrendadas ainda podem ser terras da Coroa hoje. Por exemplo, no Território da Capital da Austrália , todas as "propriedades" de terras privadas são, na verdade, arrendamentos de terras da Coroa.

Prática contemporânea

Austrália

Terra arrendada

Terra arrendada é uma propriedade de terra arrendada a uma pessoa ou empresa pelo estado relevante (como a Coroa); no entanto, todos os direitos minerais são reservados à Coroa. Existem diferentes tipos de posse de arrendamento de estado para estado. Os arrendamentos pastorais cobrem cerca de 44% do continente australiano , principalmente nas regiões áridas e semi-áridas e nas savanas tropicais .

Existem três tipos de posse de arrendamento na Austrália:

Arrendamento por prazo - geralmente de 1 a 50 anos, para um propósito específico.
Arrendamento perpétuo ou arrendamento perpétuo - pode ser usado apenas para um propósito específico.
Arrendamento de propriedade perfeita - após a aprovação é concedida para converter um arrendamento em propriedade perfeita, e o locatário paga o preço de compra em prestações. Este é um mandato provisório; o título de propriedade perfeita não é emitido até que todos os custos de compra tenham sido pagos.

Todas as terras no Território da Capital Australiana (ACT) são arrendadas, emitidas com arrendamentos de 99 anos . O aluguel dos arrendamentos foi abolido pelo governo de Gorton em 1970, com o sistema de arrendamento agora "quase idêntico em operação" à posse perfeita típica de propriedades residenciais em outras jurisdições australianas.

Locações residenciais

Os arrendamentos residenciais variam de estado para estado, regidos pela legislação local.

Inglaterra e Baleias

As propriedades arrendadas modernas na Inglaterra e no País de Gales (a Escócia tem leis diferentes) podem assumir uma das quatro formas - o arrendamento com prazo fixo ou por anos , o arrendamento periódico , o arrendamento livre e o arrendamento sob tolerância . Os formulários que não são mais usados incluem socage e burgage .

Quando um proprietário permite que uma ou mais pessoas, chamadas de "inquilinos", usem a terra de alguma forma por um determinado período de tempo, a terra torna-se um arrendamento e a relação de proprietário (ou trabalhador) residente é chamada de "arrendamento " O inquilino paga aluguel (uma forma de contraprestação ) ao proprietário do terreno. O arrendamento pode incluir edifícios e outras benfeitorias no terreno. O inquilino pode fazer um ou mais dos seguintes: cultivar o arrendamento, morar nele ou praticar uma troca nele. Normalmente, as propriedades arrendadas são mantidas pelos inquilinos por um período de tempo específico.

Na Inglaterra, nos últimos anos, algumas casas e apartamentos novos foram vendidos por grandes construtoras com um arrendamento em que o aluguel do terreno a pagar dobra a cada 10 a 25 anos, com, conseqüentemente, um preço muito alto para comprar o arrendamento. Isso fez com que algumas casas recém-construídas fossem extremamente difíceis de vender. Em 2017, o governo britânico lançou uma consulta sobre reformas legais para acabar com esses esquemas de exploração.

Estados Unidos

Nos Estados Unidos, existem cooperativas de alimentos que fornecem aos inquilinos um local para cultivar seus próprios produtos. O arrendamento rural também é uma prática comum. Em um arrendamento rural, uma pessoa compra uma grande quantidade de terra e a comunidade rural a usa para fins agrícolas como fonte de renda.

O termo propriedade por anos parece ser um termo dos Estados Unidos. Isso se refere a uma propriedade arrendada por qualquer período de tempo específico (a palavra "anos" é enganosa, pois a duração do arrendamento pode ser um dia, uma semana, um mês, etc.). Uma propriedade por anos não é renovada automaticamente.

Terminologia

Locação de prazo fixo ou locação por anos

Uma "locação por prazo determinado" ou locação por anos dura por um período fixo de tempo. Apesar do nome, tal locação pode durar qualquer período de tempo - até mesmo uma locação de uma semana seria chamada de locação de anos. Na common law, a duração não precisava ser certa, mas poderia estar condicionada à ocorrência de algum evento (por exemplo, "até que as safras estejam prontas para a colheita", "até que a guerra acabe"). Em muitas jurisdições, essa possibilidade foi parcial ou totalmente abolida.

Rescisão ou expiração

A locação cessará automaticamente no final do prazo determinado, ou, no caso de locação que termina com a realização de um evento, quando o evento ocorrer. Também é possível ao inquilino, expressa ou implicitamente, ceder o arrendamento ao senhorio. Esse processo é conhecido como renúncia do contrato de arrendamento. A locação também pode terminar quando e se o locatário aceitar um acordo de compra do proprietário. O locador pode oferecer a compra do imóvel de volta ao locatário por um preço negociado, desde que o negócio seja acordado por ambas as partes.

Dependendo das leis em vigor em uma jurisdição específica, diferentes circunstâncias podem surgir legalmente quando um inquilino permanece na posse de uma propriedade após o término do contrato de arrendamento.

Locação periódica

Um arrendamento periódico , também conhecido como arrendamento de ano a ano , mês a mês ou semana a semana , é uma propriedade que existe por determinado período de tempo determinado pelo prazo de pagamento do aluguel. Uma locação oral por um arrendamento de anos que viola o estatuto de fraudes (comprometendo-se a uma locação de mais de - dependendo da jurisdição - um ano sem ser por escrito) pode realmente criar uma locação periódica, o termo interpretado sendo dependente do leis da jurisdição onde as instalações alugadas estão localizadas. Em muitas jurisdições, o arrendamento "padrão", onde as partes não especificaram explicitamente um acordo diferente, e onde nenhum é presumido de acordo com o costume local ou comercial, é o arrendamento mês a mês.

Locação à vontade

Um arrendamento à vontade ou propriedade à vontade é um arrendamento tal que o senhorio ou o inquilino podem rescindir o arrendamento a qualquer momento mediante notificação razoável. Geralmente ocorre na ausência de um contrato de arrendamento ou quando o arrendamento não é considerado . De acordo com o direito consuetudinário moderno, o arrendamento à vontade pode surgir nas seguintes circunstâncias:

as partes concordam expressamente que o arrendamento é à vontade e não para aluguel.
um membro da família pode morar em casa sem acordo formal. Uma consideração nominal pode ser necessária.
um inquilino deseja ocupar o imóvel com urgência, mas não houve tempo suficiente para negociar e executar o arrendamento. A locação à vontade termina neste caso assim que a locação por escrito for concluída. Se o arrendamento não for realizado, o inquilino deve desocupar o imóvel.

Em um arrendamento residencial a título oneroso, um inquilino não pode ser removido, exceto por justa causa , mesmo na ausência de um contrato por escrito. Se o locador puder rescindir o contrato à vontade, ao locatário por força de lei também é concedido o direito recíproco de rescindir à vontade. No entanto, um contrato de arrendamento que continua expressamente segundo a vontade do inquilino ("enquanto o inquilino desejar viver neste terreno") não confere automaticamente ao senhorio o direito recíproco de rescisão, mesmo por justa causa. Em vez disso, essa linguagem pode ser interpretada para transmitir ao inquilino uma propriedade vitalícia ou mesmo uma simples taxa .

A locação à vontade termina de pleno direito , se:

o inquilino comete desperdício contra a propriedade;
o inquilino tenta atribuir sua locação;
o proprietário transfere sua participação na propriedade;
o senhorio arrenda a propriedade para outra pessoa;
o inquilino ou o proprietário morre.

Locação em tolerância

Uma locação em tolerância (às vezes chamada de locação residual ) é criada quando um locatário retém indevidamente após o final do período de duração da locação (por exemplo, um locatário que permanece após o vencimento de seu contrato). Nesse caso, o proprietário pode reter o inquilino para um novo aluguel e cobrar o aluguel pelo período que o inquilino reteve.

Um arrendamento por tolerância pode existir quando um inquilino permanece na posse da propriedade mesmo após o término do arrendamento, até que o senhorio aja para expulsar o inquilino. O ocupante pode ser legalmente um invasor neste ponto, e a posse deste tipo pode não ser uma propriedade imobiliária, mesmo que as autoridades reconheçam a condição de responsabilizar o inquilino pelo aluguel. O locador pode expulsar esse inquilino a qualquer momento, sem aviso prévio. A ação de despejo encerrará um contrato de arrendamento com tolerância, porque o inquilino não tem mais a posse. Algumas jurisdições impõem uma eleição irrevogável por meio da qual o proprietário trata o que sobrou como um invasor ou um inquilino em tolerância. Um invasor não está na posse; mas o inquilino em sofrimento continua a gozar da posse do imóvel.

O proprietário também pode impor um novo contrato de arrendamento ao inquilino remanescente. Para um arrendamento residencial, o novo arrendamento dura mês a mês. Para uma locação comercial de mais de um ano, a nova locação é anual; caso contrário, o arrendamento dura o mesmo período de tempo que a duração do arrendamento original. Em ambos os casos, o locador pode cobrar um aluguel mais alto, se o locador, antes do término do contrato original, tiver notificado o locatário sobre o aumento.

Simplesmente deixar a propriedade para trás no local não constitui posse e, portanto, um arrendamento por tolerância não pode ser estabelecido. Por exemplo, Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (Iowa 2005); Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Alaska 1961).

Locação de continuação

Em algumas jurisdições, o locatário tem o direito legal de permanecer na ocupação das instalações após o término do contrato de locação, a menos que o locador cumpra um processo formal para desapropriar o locatário da propriedade. Por exemplo, na Inglaterra e no País de Gales , um locatário comercial tem o direito de continuar ocupando seu falecimento após o final de seu contrato de acordo com as disposições das seções 24-28 do Landlord and Tenant Act 1954 (a menos que essas disposições tenham sido formalmente excluídas por acordo antes a locação foi concluída). No final do aluguel, eles não precisam fazer nada além de continuar o pagamento do aluguel no nível anterior e cumprir todas as outras cláusulas relevantes , como manter o prédio em bom estado de conservação. Eles não podem ser despejados, a menos que o locador envie uma notificação formal para encerrar o contrato e se oponha com sucesso à concessão do novo contrato ao qual o locatário tem direito automático. Mesmo isso só pode ser feito em circunstâncias prescritas, por exemplo, o desejo do proprietário de ocupar as instalações por conta própria ou demolir e reconstruir o edifício.

Deveres dos participantes

Deveres do senhorio

O primeiro dever do proprietário é colocar o inquilino na posse física da terra no início do arrendamento (a regra inglesa e da maioria , ao contrário da regra americana que exige apenas que o locatário tenha a posse legal , ou o direito de possuir); a segunda é fornecer as instalações em condições habitáveis - há uma garantia implícita de habitabilidade. Se o locador violar qualquer um deles, o locatário pode rescindir o contrato de locação e se mudar, ou permanecer no local, enquanto continua a pagar o aluguel, e processar o locador por danos (ou reter o aluguel e usar a violação da garantia implícita de habitabilidade como uma defesa quando o proprietário tenta cobrar aluguel).

O arrendamento também inclui um pacto implícito de usufruto tranquilo - o locador não interferirá no aproveitamento tranquilo do inquilino. Isso pode ser violado de três maneiras.

Despejo total do inquilino por invasão física direta do proprietário.
Despejo parcial - quando o locador mantém o locatário afastado de parte do imóvel locado (mesmo fechando um único cômodo). O inquilino pode ficar na propriedade restante sem pagar nenhum aluguel.
Despejo parcial por outra pessoa que não seja o proprietário - quando isso ocorre, o aluguel é repartido. Se o locador alega que aluga uma área de 1.000 metros quadrados ao locatário, mas 400 metros quadrados dessa área pertence a outra pessoa, o locatário deve pagar apenas 60% do aluguel.

Responsabilidade civil do proprietário

De acordo com a lei comum, o locador não tinha obrigações para com o locatário de proteger o locatário ou os licenciados e convidados do locatário , exceto nas seguintes situações:

Não divulgação de defeitos latentes de que o senhorio conhece ou tem motivos para saber. Observe que o locador não tem obrigação de consertar, apenas de divulgar.
Para um aluguel de curto prazo (3 meses ou menos) de uma casa mobiliada, os inquilinos são tratados como convidados, e o proprietário é responsável pelos defeitos, mesmo que o proprietário não os conheça nem deva saber.
Áreas comuns sob controle do locador (por exemplo, corredores em um prédio de apartamentos ), se o locador não tiver tomado os devidos cuidados ao mantê-las.
Lesões resultantes de reparos negligentes do locador - mesmo que o locador tenha tomado todo o cuidado.
Uso público, se os três fatores a seguir existirem:
1. O proprietário sabe ou deveria saber que o inquilino faz uso público do terreno (por exemplo, o terreno é alugado para uso como restaurante ou loja);
2. O proprietário sabe ou deveria saber que existe um defeito; e
3. O proprietário sabe ou deveria saber que o inquilino não consertará o defeito.

Deveres do inquilino

De acordo com a lei comum, o inquilino tem uma série de deveres para com o proprietário:

para pagar o aluguel no vencimento,
para evitar o desperdício da propriedade.
informar o locador de qualquer empreendimento que possa afetar o imóvel em questão.

O inquilino é responsável perante os convidados por falha negligente em corrigir uma condição perigosa no local - mesmo se o proprietário for contratualmente responsável.

Efeitos da condenação

Se o terreno arrendado a um inquilino for condenado sob o poder do governo de domínio eminente , o inquilino poderá receber uma redução no aluguel ou uma parte do prêmio de condenação (o preço pago pelo governo) ao proprietário, dependendo de a quantidade de terra ocupada e o valor da propriedade arrendada.

Com a tomada parcial do terreno, o inquilino pode reclamar o aluguel repartido pelo imóvel tomado. Por exemplo, suponha que um inquilino arrenda um terreno por seis meses por ¤ 1.000 por mês, e dois meses após o arrendamento, e o governo condene 25% do terreno. O inquilino terá então o direito de receber uma parte da sentença de indenização igual a 25% do aluguel devido pelos quatro meses restantes do aluguel - 1.000 euros, derivados de 250 euros por mês durante quatro meses.

Uma tomada integral , entretanto, extingue o arrendamento e isenta todo aluguel daquele ponto. O locatário não terá direito a qualquer parcela da sentença de indenização, a menos que o valor do aluguel seja superior ao aluguel pago, caso em que o locatário poderá recuperar a diferença. Suponha que, no exemplo acima, o valor de mercado do terreno sendo arrendado fosse na verdade ¤1.200 por mês, mas a ¤1.000 por mês representasse um desconto dado ao locatário pelo locador. Como o inquilino está perdendo a capacidade de continuar alugando o terreno a esta taxa de barganha (e provavelmente deve se mudar para um terreno mais caro), o inquilino terá direito à diferença entre a taxa de arrendamento e o valor de mercado - ¤200 por mês por um total de ¤800.

Veja também

Referências

Custo de serviços de limpeza de fim de locação

links externos

Aconselhamento de arrendamento , o serviço de consultoria de arrendamento do governo do Reino Unido para a Inglaterra

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