Conversão de condomínio - Condominium conversion
No setor imobiliário , uma conversão de condomínio ou conversão de condomínio é o processo de dar direito a uma propriedade de renda ou outras terras atualmente detidas sob um título para converter da propriedade exclusiva de toda a propriedade (que muitas vezes já é uma propriedade de várias unidades ) em unidades vendidas individualmente como condomínios . Tal direito geralmente é derivado de aprovações concedidas por autoridades estaduais / provinciais e / ou municipais locais (e geralmente outras agências relevantes, como autoridades de conservação).
Na verdade, porém, virtualmente todo projeto de condomínio pode ser caracterizado como uma conversão de propriedade que é geralmente mantida sob um título, em propriedade que é dividida em partes para que a propriedade da maioria dessas partes (isto é, unidades) possa ser mantida separadamente. No entanto, o termo "conversão" é geralmente reservado apenas para os projetos que envolvem a alteração do título (e às vezes também o uso) de uma estrutura existente , como um prédio de apartamentos com várias moradias, moradias geminadas (sobrados) ou um edifício comercial multi local de aluguel de unidades.
Analisando a propriedade multifamiliar
(Esta seção discute as conversões principalmente do ponto de vista do marketing ou do corretor de imóveis.)
O mercado para conversões de condomínios residenciais normalmente surge quando o preço de casas unifamiliares aumenta além do alcance do comprador pela primeira vez. Existem vários tipos de investidores envolvidos quando há um mercado de conversão aquecido. Por exemplo, um desenvolvedor experiente pode comprar um prédio de apartamentos, contratar um consultor para colocar os direitos no lugar e, em seguida, atualizar o prédio para que a equipe de vendas possa vendê-los como condomínios individuais. Como alternativa, uma mãe e um pai são donos de um prédio de apartamentos com 20 unidades há 20 anos e querem vendê-lo. Em vez de vendê-lo diretamente como um prédio de apartamentos, eles contratam um consultor para processar os direitos e vender o prédio a um preço de condomínio para um incorporador que conclui o trabalho.
Para determinar o potencial de vendas das unidades convertidas, é necessária uma análise de mercado. Esta parte do processo envolve a realização de um estudo da vizinhança e de quaisquer complexos concorrentes: uma inspeção do exterior dos edifícios, o estado do interior das unidades, o estado dos jardins e o pacote de amenidades no local.
Planejando a conversão
(Esta seção discute as conversões principalmente do ponto de vista do marketing ou do corretor de imóveis.)
A partir do estudo delineado acima, é formulado um plano de conversão, levando em consideração os aspectos positivos e negativos da propriedade. O plano inclui um orçamento para as atividades de reabilitação necessárias e a adição de quaisquer comodidades que possam estar faltando.
Associação de Proprietários de Casa (HOA)
Uma comunidade de condomínio é governada por uma forma de associação de proprietários que, em algumas jurisdições, como Ontário, Canadá , é na verdade uma corporação de condomínio administrada por um conselho de diretores. A associação, da qual todos os proprietários de unidades do condomínio são membros, estabelece certas diretrizes relativas às obrigações dos proprietários das unidades no que se refere à propriedade de sua unidade e à sua participação na comunidade do condomínio, sujeito às restrições, diretrizes e procedimentos previstos no regime legal aplicável. O funcionamento da associação ou sociedade é muito importante para o sucesso da conversão do condomínio (após a conversão, manutenção do imóvel e, em última instância, valorização dos imóveis.
Marketing e financiamento
A comercialização dos condomínios pode ser feita por meio de corretor de imóveis ou com pessoal próprio. (Conforme descrito acima, uma unidade modelo deve ser usada no programa.) Campanhas de mala direta - envio de brochuras para condomínios de apartamentos - geralmente são muito bem-sucedidas. Os spots de televisão em canais a cabo também podem ser muito produtivos. Outra ferramenta de marketing poderosa, que deve ser levada em consideração antes da conversão, é um pacote de financiamento atraente que pode ser disponibilizado aos compradores em potencial dos condomínios.
Tendências
A partir de 2010, a tendência de conversão de complexos de apartamentos em condomínios está ganhando força. A baixa taxa de juros que afetou os fundamentos dos apartamentos por vários trimestres está impulsionando o maior boom de conversão de condomínios em duas décadas. Nos mercados de todo o país, os incorporadores de condomínios estão pagando um prêmio para adquirir e transformar propriedades de aluguel em condomínios.
Em 2007, a maioria dos mercados nos EUA experimentou quedas nos preços médios de venda de condomínios e muito menos conversões estão sendo realizadas. Alguns dos projetos concluídos estão agora sendo vendidos em leilão por preços com desconto ou permanecem não vendidos.