Servidão de conservação - Conservation easement

Sinal de limite de servidão de conservação

Nos Estados Unidos , uma servidão de conservação (também chamada de pacto de conservação , restrição de conservação ou servidão de conservação ) é um poder investido em uma organização de conservação de terras privada qualificada (muitas vezes chamada de " trust fundiário ") ou governo (municipal, condado, estadual ou federal ) para restringir, em relação a uma determinada área de terra, o exercício de direitos de outra forma detidos por um proprietário de terra , a fim de atingir certos objetivos de conservação. É um interesse em bens imóveisestabelecido por acordo entre um proprietário de terras e um fundo fiduciário ou unidade de governo. A servidão de conservação "corre com a terra", o que significa que é aplicável aos atuais e futuros proprietários da terra. A concessão de servidão de conservação, como acontece com qualquer direito imobiliário, faz parte da cadeia de títulos da propriedade e é normalmente registrada nos registros de terras locais.

Os propósitos da servidão de conservação irão variar dependendo do caráter da propriedade em particular, os objetivos do trust fundiário ou unidade governamental e as necessidades dos proprietários. Por exemplo, os objetivos de uma servidão (muitas vezes chamados de "objetivos de conservação") podem incluir qualquer um ou mais dos seguintes:

  • Manter e melhorar a qualidade da água ;
  • Perpetuar e promover o crescimento de uma floresta saudável ;
  • Manter e melhorar o habitat da vida selvagem e os corredores de migração;
  • Proteja vistas panorâmicas visíveis de estradas e outras áreas públicas; ou
  • Garantir que as terras sejam administradas de forma que estejam sempre disponíveis para a agricultura e silvicultura sustentáveis .

Os termos administrativos da servidão de conservação para avançar os objetivos de conservação também variam, mas normalmente proíbem ou restringem substancialmente a subdivisão e outros empreendimentos imobiliários .

A característica mais distintiva da servidão de conservação como uma ferramenta de conservação é que ela permite que os usuários alcancem objetivos de conservação específicos na terra, enquanto mantém a terra na propriedade e controle dos proprietários para usos consistentes com os objetivos de conservação.

Ao contrário da regulamentação do uso da terra, uma servidão de conservação é colocada na propriedade voluntariamente pelo proprietário, cujos direitos estão sendo restringidos. As restrições da servidão, uma vez estabelecidas, são perpétuas (e potencialmente reduzem o valor de mercado da participação remanescente na propriedade). As avaliações do valor da servidão e os acordos financeiros entre as partes (proprietário da terra e fundo fiduciário), geralmente são mantidas em sigilo.

O proprietário que concede uma servidão de conservação continua a administrar e, de outra forma, possui a terra de forma privada e pode receber vantagens fiscais estaduais e federais significativas por ter doado e / ou vendido a servidão de conservação. Ao conceder a servidão de conservação, o titular da servidão tem a responsabilidade de monitorar os usos futuros da terra para garantir o cumprimento dos termos da servidão e fazer cumprir os termos se ocorrer uma violação.

Embora uma servidão de conservação proíba certos usos pelo proprietário da terra, tal servidão não torna a terra pública. Pelo contrário, muitas servidões de conservação não conferem o uso da terra nem ao seu titular nem ao público. Além disso, muitas servidões de conservação reservam para o proprietário usos específicos que, se não fossem reservados, seriam proibidos. Algumas servidões de conservação conferem usos específicos ao titular da servidão ou ao público. Esses detalhes estão detalhados no documento legal que cria a servidão de conservação.

Deduções de imposto de renda

Proprietários de terras nos Estados Unidos que doam uma servidão de conservação "qualificada" para uma organização de proteção de terras "qualificada" de acordo com os regulamentos estabelecidos em 170 (h) do Código da Receita Federal podem ser elegíveis para uma dedução do imposto de renda federal igual ao valor de sua doação. O valor da doação da servidão, conforme determinado por avaliador qualificado , é igual à diferença entre o valor justo de mercado da propriedade antes e depois da entrada em vigor da servidão.

Para ter direito a essa dedução do imposto de renda, a servidão deve ser: a) perpétua; b) detidos por uma organização governamental ou sem fins lucrativos qualificada; e, c) servir a um "propósito de conservação" válido, o que significa que a propriedade deve ter um valor natural, cênico, histórico, científico, recreativo ou de espaço aberto apreciável. Como resultado da legislação assinada pelo presidente George W. Bush em 17 de agosto de 2006 (HR 4 The Pensions Protection Act de 2006), em 2006 e 2007, os doadores de servidão de conservação puderam deduzir o valor de suas doações a uma taxa de 50 % de sua receita bruta ajustada (AGI) por ano. Além disso, os proprietários de terras com 50% ou mais de sua renda proveniente da agricultura foram capazes de deduzir a doação a uma taxa de 100% de seu AGI. Qualquer valor da doação remanescente após o primeiro ano pode ser transportado por quinze anos adicionais (permitindo um máximo de dezesseis anos dentro dos quais a dedução pode ser utilizada), ou até que o valor da dedução tenha sido usado, o que ocorrer primeiro. Com a aprovação da Farm Bill no verão de 2008, esses incentivos fiscais federais expandidos foram estendidos de modo que também se apliquem a todas as servidões de conservação doadas em 2008 e 2009. A provisão foi renovada anualmente a cada ano entre 2010 e 2014 e foi finalmente incorporada ao código tributário sem uma data de expiração em 2015.

Créditos de imposto de renda (estados)

Os defensores da conservação de terras há muito tentam decretar incentivos fiscais adicionais para os proprietários de terras doarem servidões, acima da dedução de caridade federal (e dedução de imposto estadual em estados que estão em conformidade com o processo tributário federal). Tem havido discussão sobre a criação de um crédito de imposto de renda federal para doadores de servidão desde cerca de 1980. No entanto, nenhum crédito de imposto federal foi promulgado. Os estados, entretanto, avançaram para conceder créditos que podem ser usados ​​para pagar imposto de renda estadual a doadores de servidões de conservação qualificadas. Em 1983, a Carolina do Norte se tornou o primeiro estado a estabelecer tal programa.

O advogado Philip Tabas, da The Nature Conservancy, promoveu amplamente a ideia de crédito tributário estadual na década de 1990. Em 1999, quatro legislaturas estaduais promulgaram programas de crédito tributário estadual (Virginia, Delaware, Colorado e Connecticut, nessa ordem). Carolina do Sul e Califórnia seguiram em 2000. Vários outros estados seguiram desde então.

Para proprietários de terras com poucos rendimentos sujeitos à tributação estadual, um crédito tributário é de pouco valor e pode ser um incentivo insuficiente para conceder uma servidão de conservação. Por esse motivo, alguns estados, incluindo Colorado e Virgínia, o crédito tributário estadual é transferível - ou seja, o doador / proprietário pode vender seu crédito a outra pessoa; o comprador pode usar o crédito fiscal adquirido, normalmente adquirido com um desconto do valor de face, contra seu próprio imposto de renda do Colorado. No entanto, os limites ao valor do crédito que uma servidão pode gerar, e outras restrições, limitam o escopo de alguns programas de crédito tributário estadual.

Nos estados onde o crédito para doações de terras de conservação é transferível, surgiram mercados livres. Os corretores auxiliam os proprietários de terras com crédito excedente para contatar os compradores, e os corretores geralmente lidam com os pagamentos e a papelada para proteger os principais e para garantir que as transferências sejam totalmente relatadas às autoridades fiscais estaduais. O tratamento tributário federal e estadual dos lucros da venda e do uso de crédito tributário transferível tem sido objeto de ampla discussão e a emissão de diversos documentos de orientação pela Receita Federal.

O crédito de imposto de renda do estado do Novo México foi originado em 2003. [SB 581] A nova legislação de transferibilidade, em vigor em 1º de janeiro de 2008, aplica-se retroativamente às servidões de conservação efetuadas a partir de 1º de janeiro de 2004.

O programa de crédito transferível da Virgínia é o maior entre os Estados em valor em dólares dos bens conservados. No final de 2010, $ 2.512.000.000 do valor da propriedade foram doados como servidões na Virgínia, para os quais foi reivindicado crédito fiscal. As servidões qualificadas cobrem mais de 516.000 acres (2.090 km 2 ) da paisagem da Virgínia. O programa da Virgínia agora (2011) concede cerca de US $ 110 milhões em novos créditos fiscais a cada ano. A concessão de crédito é de 40% do valor de avaliação da doação de servidão, então isso equivale a US $ 275 milhões de valor de propriedade doado por ano para proteção de habitat de vida selvagem, terras agrícolas e florestais e espaços abertos cênicos - em perpetuidade. Os demais programas de crédito tributário estadual são menores em dólares, mas muito significativos na área e nos valores de conservação que fazem com que sejam protegidos. O conceito de ação de crédito tributário estadual (na ausência de um crédito tributário federal) que Philip Tabas e The Nature Conservancy promoveram na década de 1990 rendeu frutos notáveis ​​e continua a se expandir até hoje.

Reduções e exclusões de impostos imobiliários

Para proprietários de terras que deixarão propriedades consideráveis ​​após sua morte, o impacto financeiro mais importante de uma servidão de conservação pode ser uma redução significativa nos impostos sobre a propriedade . Os impostos sobre a propriedade muitas vezes tornam difícil para os herdeiros manter a terra intacta e na família por causa das altas taxas de imposto sobre a propriedade e do alto valor de desenvolvimento da terra. Pode ser necessário subdividir ou vender terras para desenvolvimento a fim de pagar esses impostos, que podem não ser o desejo do proprietário da terra ou de seus herdeiros. A servidão de conservação pode muitas vezes fornecer ajuda significativa com este problema de três maneiras importantes:

  1. Redução do valor do imóvel. O patrimônio do falecido será reduzido pelo valor da servidão de conservação doada. Como resultado, os impostos serão menores porque os herdeiros não serão obrigados a pagar impostos sobre os direitos de desenvolvimento extintos. Em outras palavras, os herdeiros só terão que pagar impostos de propriedade sobre os valores das terras agrícolas preservadas, e não sobre os valores de desenvolvimento integral.
  2. Exclusão de propriedade. A seção 2031 (c) do código tributário fornece outros incentivos fiscais de propriedade para propriedades sujeitas a uma servidão de conservação doada. Quando a propriedade tem uma servidão de conservação qualificada colocada sobre ela, até um adicional de 40% do valor da terra (sujeito a um limite de $ 500.000) pode ser excluído da propriedade quando o proprietário morre. Esta exclusão se soma à redução no valor da terra atribuível à própria servidão, conforme descrito acima.
  3. Após a servidão de morte. Os herdeiros também podem receber esses benefícios (mas não a dedução do imposto de renda) optando por doar uma servidão de conservação após a morte do proprietário e antes de preencher a declaração de propriedade (chamada de eleição "post mortem").

Na Pensilvânia, as restrições de conservação de terras incluídas na propriedade podem reduzir o imposto sobre herança devido.

Incentivos fiscais de propriedade

Muitos estados oferecem incentivos fiscais de propriedade para doadores de servidão de conservação.

Questões a considerar

  • Como é o caso com qualquer direito de propriedade, uma servidão de conservação pode ser tomada por domínio eminente (e, portanto, extinta) quando o valor público do projeto proposto excede o do interesse de conservação protegido pela servidão.
  • As servidões de conservação podem resultar em uma redução significativa no preço de venda do terreno porque um construtor não pode mais desenvolvê-lo. Na verdade, essa diferença de valor é a base para a concessão dos incentivos fiscais originais. Uma estimativa de redução de valor de 35% a 65% foi feita para o proprietário das terras de servidão de conservação.
  • Limites claros de propriedades adjacentes nem sempre são consistentes entre si. Atualmente, o NCED gerencia esse problema ajustando os polígonos de limite a uma camada de parcela padrão que pode diferir dos dados originais fornecidos por um proprietário de terras.

Compra de servidões de conservação

Muitas servidões de conservação são compradas com fundos de governos federais, estaduais e locais, organizações sem fins lucrativos ou doadores privados. Nestes casos, os proprietários são pagos diretamente pela compra da servidão de conservação.

A Farm Bill , atualizada a cada 5 ou mais anos, fornece uma importante fonte de recursos para a compra de servidões de conservação. A Farm Bill 2014 criou o Programa de Servidão de Conservação Agrícola (ACEP), consolidando o Programa de Proteção de Terras Agropecuárias, o Programa de Reserva de Pastagens e o Programa de Reserva de Zonas Úmidas. Sob a ACEP, o Serviço de Conservação de Recursos Naturais ajuda tribos, governos estaduais e locais e fundos de investimento a proteger a agricultura do desenvolvimento e de outros usos não agrícolas. ACEP inclui Servidão de Terras Agrícolas e Servidão de Reserva de Pantanal. As servidões de terras agrícolas preservam as terras para a produção de alimentos e ajudam na conservação do solo e da água. As servidões de reserva de zonas úmidas visam restaurar as áreas úmidas que foram convertidas em terras agrícolas. Para maximizar os benefícios, o programa visa terras que tenham uma grande chance de sucesso na restauração e um histórico de baixa produção ou perda de safra. O Farm Bill também financia a compra de servidões de conservação para áreas florestais. O Programa de Legado Florestal é um programa federal voluntário em parceria com os Estados que protege terras florestais de propriedade privada. Os proprietários de terras são obrigados a preparar um plano de manejo de múltiplos recursos como parte da aquisição de servidão de conservação.

A maioria dos estados possui fontes de financiamento direto para a conservação. As fontes de financiamento comumente usadas incluem imposto de transferência de imóveis, títulos legislativos e receitas de loteria. Por exemplo, em 2014, New Jersey adicionou fundos de conservação de impostos corporativos por meio de emendas constitucionais, aprovadas por 65% dos eleitores. Muitos estados e condados têm programas para a compra de servidões de conservação agrícola (PACE) para proteger terras agrícolas produtivas do desenvolvimento não agrícola. Em 1974, o condado de Suffolk em Nova York promulgou o primeiro programa PACE (também conhecido como compra de direitos de desenvolvimento ou PDR). O condado de King em Washington e os estados de Maryland, Massachusetts e Connecticut rapidamente seguiram o exemplo. Em 2016, o programa PACE opera em 32 estados por meio de programas estaduais e locais.

Banco de dados de servidão de conservação nacional

O Banco de Dados de Servidão de Conservação Nacional mapeia servidões de conservação e fornece um recurso para entender quais recursos as servidões de conservação protegem nos EUA. Em 2018, o Banco de Dados de Servidão de Conservação Nacional incluía mais de 130.000 servidões de conservação em 24,7 milhões de acres.

Veja também

Referências

links externos