Lei de procedimentos de liquidação de bens imóveis - Real Estate Settlement Procedures Act
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| Título longo | Lei de procedimentos de liquidação de bens imóveis de 1974 |
|---|---|
| Siglas (coloquial) | RESPA |
| Promulgado por | o 93º Congresso dos Estados Unidos |
| Eficaz | 22 de dezembro de 1974 |
| Citações | |
| Lei pública | PL 93-533 |
| Estatutos em geral | 88 Stat. 1724 |
| Codificação | |
| Títulos alterados | 12 |
| Seções USC criadas | 2601-2617 |
| História legislativa | |
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| Emendas principais | |
| PL 94-205, 89 Stat. 1157 (1976) | |
Os Procedimentos Imóveis Liquidação Act (RESPA) foi uma lei aprovada pelo Congresso dos Estados Unidos em 1974 e codificadas como Título 12, Capítulo 27 do Código dos Estados Unidos , 12 USC §§ 2601 - 2617 . O objetivo principal era proteger os proprietários de residências , ajudando-os a se instruirem melhor durante a compra de serviços imobiliários e eliminando propinas e taxas de referência que adicionam custos desnecessários aos serviços de liquidação. RESPA exige que os credores e outros envolvidos em empréstimos hipotecários forneçam aos mutuários divulgações pertinentes e oportunas sobre a natureza e os custos de um processo de liquidação de imóveis. O RESPA também foi projetado para proibir práticas potencialmente abusivas, como propinas e taxas de referência, a prática de rastreamento duplo e impõe limitações ao uso de contas de garantia .
História
RESPA foi promulgado em 1974 e foi originalmente administrado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) . Em 2011, o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) , criado sob as disposições da Lei de Reforma e Proteção ao Consumidor Dodd-Frank Wall Street , assumiu a autoridade de fiscalização e regulamentação sobre o RESPA. Em 31 de dezembro de 2013, o CFPB publicou as regras finais que implementam as disposições da Lei Dodd-Frank, que orientam o CFPB a publicar uma divulgação única e integrada para as transações de hipotecas , que incluiu os requisitos de divulgação de hipotecas nos termos da Lei da Verdade no Empréstimo (TILA) e seções 4 e 5 do RESPA. Como resultado, o Regulamento Z agora abriga os formulários integrados, prazos e requisitos de divulgação relacionados para a maioria dos empréstimos hipotecários ao consumidor fechado.
Objetivo
O RESPA foi criado porque várias empresas associadas à compra e venda de bens imóveis , como credores, agentes imobiliários , empresas de construção e seguradoras de títulos, muitas vezes se envolviam em oferecer propinas não divulgadas umas às outras, inflando os custos das transações imobiliárias e obscurecendo competição de preços, facilitando táticas de isca e troca .
Por exemplo, um credor que anuncia um empréstimo imobiliário pode ter anunciado o empréstimo com uma taxa de juros de 5%, mas então, quando alguém solicita o empréstimo, é dito que deve usar a seguradora afiliada do credor e pagar $ 5.000 pelo serviço, enquanto a taxa normal é de US $ 1.000. A empresa do título teria então pago $ 4.000 ao credor. Isso foi tornado ilegal, a fim de tornar os preços dos serviços claros de modo a permitir a competição de preços pela demanda do consumidor e, assim, reduzir os preços.
Em 21 de julho de 2011, a administração e aplicação do RESPA foram transferidas do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano para o Gabinete de Proteção Financeira ao Consumidor (CFPB).
requerimentos gerais
RESPA descreve os requisitos que os credores devem seguir ao fornecer hipotecas garantidas por empréstimos hipotecários federais. Isso inclui empréstimos para compra de casa, refinanciamento, premissas aprovadas pelo credor, empréstimos para melhoria de propriedade, linhas de crédito de capital e hipotecas reversas.
De acordo com o RESPA, as instituições de crédito devem:
- Forneça certas divulgações quando aplicável, incluindo uma estimativa de boa-fé dos custos de liquidação (GFE), livreto de informações especiais, declaração de liquidação HUD-1 / 1A e divulgações de serviços de hipoteca.
- Fornece a capacidade de comparar o GFE com as declarações de liquidação HUD-1 / 1a no fechamento
- Siga as práticas de contabilidade de escrow estabelecidas
- Não prosseguir com o processo de execução hipotecária quando o mutuário tiver apresentado um aplicativo completo para opções de mitigação de perda, e
- Não pagar propinas ou taxas de referência para provedores de serviços de liquidação (por exemplo, avaliadores, corretores / agentes imobiliários e empresas de títulos)
Estimativa de boa-fé dos custos de liquidação
Para hipotecas reversas fechadas, um credor ou corretor deve fornecer ao consumidor o formulário padrão de estimativa de boa fé (GFE). Uma estimativa de boa-fé de custos de liquidação é um documento de três páginas que mostra estimativas para os custos que o mutuário provavelmente incorrerá na liquidação e informações relacionadas ao empréstimo. Ele foi projetado para permitir que os mutuários comprem um empréstimo hipotecário comparando os custos de liquidação e os termos do empréstimo. Esses custos incluem, mas não estão limitados a:
- Taxas de originação
- Estimativas para os serviços necessários (por exemplo, avaliações, taxas de relatório de crédito, certificação de inundação)
- Seguro de título
- Juros diários
- Depósitos judiciais, e
- Prêmios de seguro
O banco ou corretor de hipotecas deve fornecer o GFE no prazo máximo de três dias úteis após o credor ou corretor de hipotecas ter recebido um requerimento, ou informações suficientes para preencher um requerimento, o requerimento.
Propinas e taxas não ganhas
Uma pessoa não pode dar ou receber uma taxa ou qualquer coisa de valor por uma referência de negócios de liquidação de empréstimos hipotecários. Isso inclui um acordo ou entendimento relacionado a uma hipoteca federal. As taxas pagas por serviços relacionados a hipotecas devem ser divulgadas. Além disso, nenhuma pessoa pode dar ou receber qualquer parte, divisão ou porcentagem de uma taxa por serviços relacionados a uma hipoteca federal, exceto pelos serviços realmente prestados.
Compensação Permissível
- Um pagamento a um advogado por serviços realmente prestados;
- Um pagamento por uma companhia de títulos a seu agente por serviços realmente executados na emissão de um seguro de títulos;
- Um pagamento por um credor ao seu agente ou contratante devidamente nomeado por serviços realmente executados na originação, processamento ou financiamento de um empréstimo;
- Um pagamento a uma corretora cooperativa e acordos de referência entre agentes imobiliários e corretores imobiliários. (A isenção legal declarada neste parágrafo refere-se apenas a divisões de taxas dentro de acordos de corretagem imobiliária quando todas as partes estiverem atuando em uma capacidade de corretora imobiliária. Os acordos de taxa de referência "cobertor" entre corretores imobiliários são proibidos nos Estados Unidos em virtude da Seção 1 da Lei Antitruste Sherman de 1890 );
- Atividades normais de promoção e educação que não estejam condicionadas à indicação de negócios e não envolvam o custeio de despesas que, de outra forma, seriam incorridas por uma pessoa em posição de indicar serviços de liquidação; e
- O pagamento de um empregador aos seus próprios funcionários por quaisquer atividades de referência.
É responsabilidade do credor monitorar as taxas de terceiros em relação aos serviços prestados para garantir que não sejam feitas propinas ilegais ou taxas de referência.
Solicitações do Mutuário para Informações e Notificações de Erros
Após o recebimento de uma solicitação por escrito qualificada, um gestor de hipotecas é obrigado a tomar algumas medidas, cada uma das quais está sujeita a determinados prazos. O servicer deve acusar o recebimento da solicitação no prazo de 5 dias úteis. O servicer tem então 30 dias úteis (a partir da solicitação) para tomar medidas sobre a solicitação. O prestador de serviço deve fornecer uma notificação por escrito de que o erro foi corrigido ou fornecer uma explicação por escrito do motivo pelo qual o prestador de serviço acredita que a conta está correta. De qualquer forma, o prestador de serviço deve fornecer o nome e o número de telefone de uma pessoa com quem o mutuário pode discutir o assunto. O servicer não pode fornecer informações a nenhuma agência de crédito sobre qualquer pagamento em atraso durante o período de 60 dias.
Se o prestador de serviço não cumprir a "solicitação por escrito qualificada", o mutuário tem direito a danos reais, até $ 2.000 de danos adicionais se houver um padrão de descumprimento, custas e honorários advocatícios.
Críticas
Os críticos dizem que ainda ocorrem propinas. Por exemplo, os credores costumam fornecer seguro cativo para as seguradoras com as quais trabalham, o que os críticos dizem ser essencialmente um mecanismo de propina. Outros rebatem que, economicamente, a transação é um jogo de soma zero , onde se a propina fosse proibida, o credor simplesmente cobraria preços mais altos. Ao que outros rebatem que o objetivo pretendido da legislação é a transparência, que ela proporcionaria se o credor tivesse que absorver o custo da propina oculta na taxa que cobram. Um dos elementos centrais do debate é o fato de que a maioria dos clientes procura os prestadores de serviços padrão associados a um credor ou corretor de imóveis, embora eles assinem documentos declarando explicitamente que podem optar por usar qualquer prestador de serviços.
Houve várias propostas para modificar a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis. Uma proposta é mudar o sistema de "arquitetura aberta" atualmente em vigor, onde um cliente pode escolher usar qualquer provedor de serviços para cada serviço, para um onde os serviços são agrupados, mas onde o corretor imobiliário ou credor deve pagar diretamente por todos outros custos. Nesse sistema, os credores, que têm mais poder de compra, buscariam de forma mais agressiva o menor preço para os serviços de liquidação imobiliária.
Embora o HUD-1 e o HUD-1A sirvam para divulgar todas as taxas, custos e encargos para o comprador e o vendedor envolvidos em uma transação imobiliária, não é incomum encontrar erros no HUD. Tanto o comprador quanto o vendedor devem saber como ler corretamente um HUD antes de fechar uma transação e, no momento da liquidação, não é o momento ideal para descobrir cobranças desnecessárias e / ou taxas exorbitantes, pois a transação está prestes a ser fechada. Os compradores ou vendedores podem contratar um profissional experiente, como um corretor de imóveis ou um advogado, para proteger seus interesses no fechamento.