Habitação da força de trabalho - Workforce housing

Habitação para a força de trabalho é um termo cada vez mais usado por planejadores , governo e organizações preocupadas com a política de habitação ou advocacia. Ele está ganhando prestígio com corretores de imóveis, desenvolvedores e credores. Habitação para a força de trabalho pode se referir a qualquer forma de habitação, incluindo a propriedade de residências unifamiliares ou multifamiliares, bem como a ocupação de unidades alugadas. Habitação para a força de trabalho é geralmente entendida como habitação acessível para famílias com renda que é insuficiente para garantir uma moradia de qualidade em uma proximidade razoável do local de trabalho.

Visão geral

A consideração do alojamento da força de trabalho inclui estes quatro fatores principais:

trabalhadores

O termo "força de trabalho" tem a intenção de conotar aqueles que têm empregos remunerados, um grupo de pessoas que normalmente não são consideradas o alvo de programas de habitação a preços acessíveis. A habitação para a força de trabalho, então, implica uma compreensão alterada ou ampliada da habitação a preços acessíveis. Habitações para a força de trabalho são comumente destinadas a "trabalhadores essenciais" em uma comunidade, ou seja, policiais, bombeiros, professores, enfermeiras, pessoal médico. Algumas comunidades definem "essencial" de forma mais ampla para incluir trabalhadores em serviços, como no caso de comunidades turísticas, onde se encontram altos custos imobiliários e um grande número de empregos de serviços de baixa remuneração essenciais para a economia local. A habitação para a força de trabalho pode ser direcionada de forma mais geral a certos níveis de renda, independentemente do tipo de emprego, com definições que variam de 50% a 120% da Renda Mediana da Área (AMI).

Acessibilidade

Credores hipotecários normalmente impõem um limite de 28% a 36% da renda familiar permitida para principal, juros, impostos e seguro (PITI). Cálculos de preços voltados para locatários, que representam aproximadamente um terço das famílias dos EUA, definem um custo desejável de moradia para a força de trabalho igual ou inferior a 30% da renda familiar. A acessibilidade é função da relação entre o rendimento de alguém e os custos de habitação da zona, o que leva a uma variação na percentagem de IAM que pode ser utilizada para descrever pessoas que possam necessitar de habitação para mão-de-obra.

Proximidade

Mais apropriadamente, a "habitação para a força de trabalho" está localizada nos centros de emprego ou perto deles. A distância cada vez maior entre o emprego remunerado e a moradia tornada acessível pela renda que proporciona fez com que as pessoas procurassem moradia na periferia das áreas assentadas. Isso é citado como um contribuinte para a expansão urbana , caracterizada pelo congestionamento do tráfego, longas viagens, lojas de conveniência e centros de varejo de strip, e o rápido consumo de espaços abertos devido à construção de novas casas ocorrendo nas bordas externas das áreas metropolitanas onde o terreno normalmente é mais barato. Embora predominantes nas áreas metropolitanas dos Estados Unidos, os problemas de moradia da força de trabalho podem surgir em qualquer lugar em que os valores dos terrenos ou outras restrições à criação ou disponibilidade de unidades habitacionais de qualidade a preços acessíveis sejam restringidos por zoneamento, forças de mercado ou limites físicos.

Qualidade e abastecimento

Nas últimas décadas, os programas federais têm se concentrado no fornecimento de subsídio ou vouchers habitacionais, ou na construção e manutenção de projetos habitacionais públicos para famílias de baixa renda. A acessibilidade de moradia para todos os outros tem sido apoiada principalmente por meio de programas para compradores de residências, especialmente por meio de financiamento hipotecário. Quer esteja procurando alugar ou comprar, em áreas que enfrentam uma falta identificada de habitação para a força de trabalho, as unidades que podem ser encontradas nas proximidades dos locais de trabalho são frequentemente de má qualidade. As novas moradias construídas durante o boom econômico incluíram um baixo número de unidades acessíveis, as unidades acessíveis geralmente são submetidas a testes de recursos para excluir todos, exceto os residentes mais pobres, e as moradias mais baratas tendem a ser construídas a uma distância onde o terreno é mais barato. A proximidade do trabalho muitas vezes significa uma troca na qualidade do estoque habitacional, qualidade da escola e segurança pessoal. Em termos reais, viver em moradias de baixa qualidade ou em bairros marginais é uma compensação entre o acesso à renda e o acesso a recursos, como o aumento do valor da casa própria ou educação de qualidade.

História

O conceito de habitação para trabalhadores tem suas raízes iniciais nas cidades de esqui de Telluride e Aspen, Colorado. Em 1974, em resposta à impossibilidade de os moradores comprarem casas devido à disparidade entre os salários e o custo das casas e dos terrenos aumentando drasticamente devido aos compradores de Nova York e Hollywood, uma conferência foi organizada no Aspen Institute. Em Aspen, foi desenvolvido um plano para criar um mercado habitacional secundário e separado para "trabalhadores locais", baseado nos salários locais e na acessibilidade. Uma ferramenta padrão inventada para criar casas com preços acessíveis para os trabalhadores locais que permaneceriam acessíveis para as gerações futuras foi uma restrição de escritura, que em sua forma mais simples afirma que para se qualificar para a compra de uma casa, o requerente deve viver na comunidade, não possuir outra casa na comunidade, deve trabalhar essencialmente em tempo integral e deve ter vivido na comunidade por um período mínimo de tempo. Além disso, o proprietário só pode vender a casa para alguém que atenda aos mesmos critérios. Disposições posteriores adicionadas ao longo dos anos de "tentativa e erro" incluem restrições de renda para se qualificar e taxas limitadas sobre o valor do lucro que um proprietário pode obter para garantir que a casa permanecerá acessível para sempre. Três por cento ao ano tem sido um número justificável ao longo dos anos.

O problema de habitação da força de trabalho parecia ser uma anomalia nas estações de esqui, agravado devido à limitação de terras para desenvolvimento devido às montanhas e terras de propriedade federal, o que tornava a "expansão" irreal. Em vez disso, parece ter sido um precursor dos problemas que agora enfrentam as comunidades de férias e áreas metropolitanas em todo o país e no mundo. No início dos anos 2000, as taxas de juros hipotecárias recorde e baixas estimularam um aumento nacional na demanda por moradias. A construção de moradias recordes e os preços recordes das moradias em muitas comunidades aumentaram os custos dos terrenos. Materiais de construção e custos trabalhistas, impulsionados por furacões desastrosos em 2004 e 2005 que danificaram ou destruíram centenas de milhares de casas na Flórida e na Costa do Golfo, amplificaram o problema para criar um dilema crítico: em muitas comunidades, as famílias de renda média não podem pagar um casa de preço médio. Por um tempo, as baixas taxas de juros e a disponibilidade de opções de financiamento criativas reduziram a lacuna entre os custos de moradia e a renda de algumas famílias, permitindo que as pessoas obtivessem hipotecas que consumiam mais de 30% de sua renda ou usassem o aumento do patrimônio líquido em suas casas para compensar para a lacuna de acessibilidade. A crise das hipotecas subprime e a atual desaceleração econômica levantam questões quanto à capacidade das ferramentas de financiamento e incorporadores privados para resolver com eficácia a escassez de moradias populares atuais ou futuras.

A habitação desempenhou um papel importante no avanço econômico e no crescimento da classe média americana. A política habitacional federal, por vezes, no passado criou programas para atender a população atualmente almejada por habitação para trabalhadores. Por exemplo, após a Segunda Guerra Mundial, as necessidades de veteranos de volta e o baby boom levaram ao projeto de lei GI, que incluiu provisões para condições favoráveis ​​de hipotecas e fomentou o desenvolvimento suburbano , criando oportunidades de compra de casa própria para uma geração de americanos. Projetos de habitação pública também forneceram moradias de aluguel para muitas famílias urbanas. Nas décadas posteriores, o teste de recursos, a fuga de branco e a má administração mudariam a natureza e a percepção da habitação pública, mas na América do meio do século eles ainda forneciam habitação de qualidade e acessível a milhares de famílias trabalhadoras e de classe média.

Estudo e política

Sistemas como o esquema original de Aspen não proliferaram. No entanto, a questão da habitação para a força de trabalho continua a afetar as comunidades não metropolitanas, particularmente as comunidades turísticas, onde se encontram os efeitos agudos do triplo impacto dos elevados valores da terra, terras limitadas por características geográficas (ou seja, litoral ou montanhas) e uma prevalência de salários mais baixos emprego no setor de serviços. Atualmente, a maioria das atividades de advocacy e políticas está centrada nas áreas metropolitanas, com custos de habitação superiores à média nacional.

O termo "habitação para a força de trabalho" está aparecendo nas discussões sobre políticas nos níveis nacional e estadual. Embora normalmente definido por termos locais - renda média da área, aluguel justo de mercado e base de empregos de uma determinada região - sem a capacidade de financiar iniciativas ou de criar incentivos ou mandatos suficientes, é difícil ter qualquer impacto sobre moradias populares. Como acontece com todas as iniciativas de habitação a preços acessíveis, os governos locais podem usar as ferramentas existentes, como zoneamento inclusivo, upzonings, bônus de densidade para criar os resultados desejados. Os incentivos podem incluir isenção de taxas como taxas de licença de construção, taxas de água e esgoto. Os impostos de transferência imobiliária e os impostos sobre vendas no varejo podem fornecer financiamento em estados onde os governos locais têm o poder de aumentar a receita dessa forma. No Missouri, alguns exemplos de recomendações de políticas para mudanças em nível estadual que podem acelerar a criação de moradias para a força de trabalho incluem a emissão de títulos para financiar projetos e a inclusão obrigatória de moradias para a força de trabalho nos planos abrangentes exigidos para os maiores municípios do estado.

Métricas para definir e abordar a questão da habitação da força de trabalho estão evoluindo. Muitas organizações citam o relatório da National Low Income Housing Coalition "Out Of Reach", que inclui mapas de dados para ilustrar a incompatibilidade entre habitação e renda em todo o país. Um relatório de 2010 do Urban Land Institute sem fins lucrativos com sede em Washington, DC, intitulado "Priced Out", é um exemplo de estudo aprofundado para uma área específica. Ele fornece uma visão geral das questões de habitação da força de trabalho na Região Metropolitana de Boston. ULI conclui que a área de Boston é 25.000 unidades tímidas do número necessário para abrigar a força de trabalho atual e enfrentará uma escassez de 11.000 unidades adicionais até 2020. Embora este exemplo seja tirado de uma das áreas mais gravemente afetadas do país, ele ilustra a utilidade de definir o escopo e a escala do problema como um precursor necessário para resolvê-lo. O relatório também inclui exemplos de algumas famílias típicas da região de Boston para ilustrar que a força de trabalho se aplica a pessoas que são tipicamente consideradas de classe média, como professores assistentes de faculdade e engenheiros civis. Muitos defensores da habitação para a força de trabalho esperam que ele possa encontrar um apoio mais amplo do que as iniciativas anteriores de habitação a preços acessíveis, porque é voltado para membros essenciais da comunidade e para pessoas que são percebidas como trabalhadoras, bons vizinhos que não impactarão negativamente os valores imobiliários, e mais merecedores do que aqueles que são verdadeiramente pobres.

A National Association of Realtors , a maior associação comercial do país para profissionais do setor imobiliário, agora oferece uma Certificação de Habitação para a Força de Trabalho e apoio a projetos relacionados por meio do Bolsa Habitação para a Força de Trabalho Ira Gribin.

Legislação e projetos

Em 2013, a Teachers Village foi concluída em Newark, New Jersey. Este complexo de desenvolvimento de uso misto inclui escolas charter, varejo no andar térreo e unidades de aluguel para 200 professores de Newark. Embora um número significativo de unidades habitacionais de luxo tenham sido adicionadas a Newark durante o início dos anos 2000, a Teachers Village é uma das primeiras adições significativas de moradias para famílias de renda média ou moderada.

Na área da baía da Califórnia, moradias populares para trabalhadores foram direcionadas para reter professores quando se descobriu que os altos custos de moradia eram a principal razão para a alta rotatividade. Um desenvolvedor recebeu um bônus de densidade, ou seja, o direito de construir mais unidades do que o zoneamento atual permitia, em troca de unidades voltadas para pessoas que fazem 80-120% do AMI. O condado de Sonoma, CA está impondo taxas de impacto para financiar a moradia da força de trabalho.

A Flórida enfrentou um crescimento recorde na maior parte de sua história, inclusive durante o recente boom econômico. A Florida Housing Coalition serviu por quase 20 anos como um dos principais inovadores dos EUA na defesa da habitação e ajudou a criar o Sadowski Affordable Housing Act em 1991. A South Florida Workforce Housing Initiative compilou uma lista abrangente de abordagens para promover o desenvolvimento habitacional da força de trabalho , que vão desde banco de terrenos e opções de financiamento até recomendações e incentivos de zoneamento.

New Hampshire aprovou uma legislação de habitação para trabalhadores em 2008 e os planos para o primeiro projeto a ser construído de acordo com essa legislação foram aprovados em 2010.

Em 2008, Nova York promulgou o Long Island Workforce Housing Act, que recebeu apoio em parte porque os residentes de longa data estão vendo seus filhos jovens se mudarem devido aos custos de moradia.

Veja também

  • Trabalhador-chave , um termo usado no Reino Unido para se referir a funcionários essenciais do setor público que muitas vezes são os clientes pretendidos para esquemas de habitação da força de trabalho naquele país

Referências

links externos