Escassez de moradias na Califórnia - California housing shortage

Uma cidade de tendas , uma forma de habitação improvisada, em Oakland, Califórnia

Desde cerca de 1970, a Califórnia tem experimentado uma escassez de moradias extensa e crescente , de modo que, em 2018, a Califórnia ocupava a 49ª posição entre os estados dos EUA em termos de unidades habitacionais por residente. Esta escassez foi estimada em 3-4 milhões de unidades habitacionais (20-30% do estoque habitacional da Califórnia, 14 milhões) em 2017. Os especialistas dizem que a Califórnia precisa dobrar sua taxa atual de produção de moradias (85.000 unidades por ano) para acompanhar o crescimento populacional esperado e evitar que os preços aumentem ainda mais, e precisa quadruplicar a taxa atual de produção habitacional nos próximos sete anos para que os preços e os aluguéis diminuam.

O desequilíbrio entre a oferta e a demanda é resultado do forte crescimento econômico, criando centenas de milhares de novos empregos (o que aumenta a demanda por moradias) e da construção insuficiente de novas unidades habitacionais para fornecer oferta suficiente para atender à demanda. O desequilíbrio é tanto que de 2012 a 2017 na Bay Area foram criados sete vezes mais empregos do que unidades habitacionais, enquanto no estado, para cada cinco novos moradores, uma nova unidade habitacional foi construída. Isso aumentou os preços e aluguéis das casas, de tal forma que, em 2017, o preço médio de uma casa na Califórnia era mais de 2,5 vezes a mediana nos EUA como um todo e nas áreas urbanas costeiras da Califórnia (onde a maior parte do crescimento do emprego ocorreu desde a Grande Recessão ), as carências são maiores.

Vários fatores juntos causaram restrições à construção de novas moradias: restrições de densidade (por exemplo , zoneamento unifamiliar ) e alto custo da terra conspiram para manter altos os preços da terra e da habitação; o envolvimento da comunidade no processo de licenciamento permite que os residentes atuais que se opõem a novas construções (freqüentemente chamados de NIMBYs ) façam lobby para que seu conselho municipal negue novos empreendimentos; as leis ambientais são freqüentemente abusadas por residentes locais e outros para bloquear ou obter concessões de novos empreendimentos (tornando-o mais caro ou muito caro para ser lucrativo); maiores receitas fiscais locais de hotéis, empreendimentos comerciais e de varejo vs. residenciais incentivam as cidades a permitir menos residências; e os custos de construção são maiores devido às taxas de alto impacto, e muitas vezes os empreendimentos só são aprovados se for usada mão de obra sindical.

A escassez está afetando os californianos de várias maneiras: menos de um terço pode pagar uma casa com preço médio (enquanto nacionalmente, pouco mais da metade pode), mais de 20 por cento dos residentes estão na pobreza (6 por cento a mais do que seria com custos de habitação mais baixos), a falta de moradia per capita é agora a terceira maior do país, a economia da Califórnia está reprimida em US $ 150 - US $ 400 bilhões anuais (5-14%) (por causa da atividade de construção perdida, e o dinheiro que os residentes devem gastar com moradia não pode ser gastos em outros bens de consumo), e o deslocamento e expansão suburbana causados ​​por altos custos de habitação nos centros urbanos (onde os empregos estão localizados) resultou em várias das cidades da Califórnia sendo o lar da maior parcela de superutuários do país, também como um obstáculo à capacidade da Califórnia de cumprir suas metas de emissões de CO2.

Em 2016, o presidente Obama publicou um relatório que recomendava que as cidades em todo o país com altos custos de habitação sigam o exemplo da Califórnia na reforma das regulamentações de uso da terra, adotando muitas das tentativas de soluções da Califórnia para a escassez de moradias, a fim de possibilitar oportunidades para pessoas com todas as rendas níveis de acesso aos empregos que estão sendo criados nas cidades em crescimento. Desde então, o legislativo da Califórnia aprovou vários projetos de lei com o objetivo de abordar a escassez: alguns reduziram as taxas e a burocracia envolvida na criação de ADUs , enquanto outros adicionaram taxas ao registro de documentos imobiliários a serem gastos em moradias de baixa renda; no entanto, mesmo as projeções mais altas sugerem que, em relação ao escopo do problema, essas mudanças terão apenas um efeito mínimo. Além disso, projetos de lei que legalizariam o desenvolvimento de maior densidade próximo ao transporte público fracassaram na legislatura. Em setembro de 2019, o Conselho de Consultores Econômicos da Administração Trump divulgou um relatório que estimou que a desregulamentação do mercado imobiliário levaria a uma queda de 55% nos aluguéis em San Francisco, 41% em Los Angeles e 39% em San Diego.

Fundo

Issi Romem, economista do Terner Center for Housing Innovation da Universidade da Califórnia, Berkeley disse:

"... enquanto novas moradias abundantes foram construídas para acomodar os atraídos pela Califórnia, o crescimento dos preços das moradias foi limitado e o fascínio do estado foi canalizado para o crescimento populacional: de 1940 a 1970, a população da Califórnia cresceu 242% mais rápido do que o ritmo nacional, enquanto o crescimento do valor médio de sua casa foi apenas 16% mais rápido do que o do país. "

A partir de 1970, três grandes forças fizeram com que os preços das moradias aumentassem dramaticamente: restrições ao uso da terra limitando a densidade habitacional (zoneamento de muitas áreas para residências unifamiliares ou, no máximo, dois andares), maior preocupação com o meio ambiente (o que levou a leis ambientais e designar terras para preservação e não desenvolvimento) e envolvimento da comunidade no processo de desenvolvimento (que permite aos residentes atuais - mas não futuros - uma palavra a dizer nas decisões de uso da terra).

O resultado dessas políticas foi que, de 1970 a 2016, o crescimento populacional da Califórnia (em relação à média dos EUA) desacelerou para um terço do que era durante as três décadas anteriores (70 por cento mais rápido do que o ritmo nacional em 2016), enquanto a valorização de os preços médios das residências (em relação à média dos EUA) mais do que quadruplicaram para 80% a mais do que a taxa nacional.

Em 2016, o preço médio de uma casa na Califórnia, de $ 409.300, era mais do que o dobro do preço médio de uma casa nos EUA como um todo, mais caro do que qualquer outro estado que não o Havaí. A escassez é em todo o estado; de 2010 a 2017, o estado acrescentou uma nova unidade habitacional para cada cinco novos residentes, e é pronunciado em centros de emprego como Bay Area e Los Angeles.

A situação habitacional afeta os indivíduos de maneiras diferentes, dependendo de suas circunstâncias. Uma pessoa que há muito pagou a hipoteca de uma casa tem custos muito mais baixos do que um locatário ou alguém que compra uma primeira casa. Em 2020, cerca de 20% dos proprietários de casas na Califórnia possuíam suas casas de graça e desimpedidas, e 80% ainda estavam pagando uma hipoteca. Como é típico, os proprietários sem hipoteca tendem a ter rendimentos mais baixos (por exemplo, devido à aposentadoria ) do que os proprietários com hipoteca. Os proprietários de imóveis na Califórnia sem hipoteca tendem a gastar quase 9% de sua renda em custos de habitação, incluindo impostos sobre a propriedade , o que é ligeiramente inferior à média nacional para proprietários sem hipoteca.

Causas

O desequilíbrio entre oferta e demanda ; resultou do forte crescimento econômico criando centenas de milhares de novos empregos (o que aumenta a demanda por moradias) e da construção insuficiente de novas unidades habitacionais para fornecer oferta suficiente para atender à demanda. O menor número de unidades habitacionais construídas nas áreas urbanas e costeiras em relação à demanda criada pelo crescimento econômico nessas áreas resultou em preços mais altos para a habitação e transbordamento para as áreas do interior. Por exemplo, de 2012 a 2017, as cidades da área da Baía de São Francisco adicionaram 400.000 novos empregos, mas emitiram apenas 60.000 autorizações para novas unidades habitacionais. (Para a Califórnia como um todo, de 2011 a 2016, o estado adicionou apenas uma nova unidade habitacional para cada cinco novos residentes.) Isso levou os preços e aluguéis das casas a níveis elevados, de modo que, em 2017, o preço médio de uma casa em toda A Califórnia era mais de 2,5 vezes a mediana dos Estados Unidos como um todo, e nas áreas urbanas costeiras da Califórnia (onde a maior parte do crescimento do emprego ocorreu desde a Grande Recessão ), a escassez é maior.

Vários fatores juntos causaram restrições à construção de novas moradias.

Resistência da comunidade (NIMBYism)

A resistência de NIMBY ("Not In My Back Yard") por parte dos residentes existentes a novos empreendimentos é um dos principais contribuintes para a dificuldade de desenvolver novas moradias no estado. As pessoas que já vivem em uma área geralmente percebem qualquer novo desenvolvimento ou mudança como fator de aumento do tráfego negativo e impactos populacionais. Usando vários meios (pressão política, protestos e poder de voto), os NIMBYs tentam manter os recém-chegados de fora derrotando projetos de desenvolvimento no processo de licenciamento do governo local ou retardando-os a ponto de se tornarem antieconômicos para os construtores.

Sobre esta questão, o redator de opinião Farhad Manjoo do New York Times declarou: "O que os republicanos querem fazer com o ICE e os muros da fronteira, os democratas progressistas ricos estão fazendo com o zoneamento e o nimbyismo. Preservando o" caráter local ", mantendo o" controle local ", mantendo as moradias escassas e inacessível - os objetivos de ambos os lados são realmente os mesmos: manter as pessoas fora. "

Leis ambientais

As leis ambientais - principalmente a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia (CEQA) - podem ser um obstáculo para o desenvolvimento habitacional. O CEQA exige que o órgão licenciador, geralmente um governo local, analise cada novo projeto de acordo com o CEQA para fornecer uma divulgação completa dos impactos do projeto ao órgão de aprovação (geralmente uma comissão de planejamento ou conselho municipal) e ao público. As residências unifamiliares individuais estão isentas, assim como alguns projetos multifamiliares menores, mas a maioria dos projetos de médio e grande porte deve passar por uma Declaração Negativa ou EIR para fornecer o nível necessário de divulgação dos impactos do projeto. O processo EIR exige que o desenvolvedor conduza estudos e forneça um relatório sobre uma ampla variedade de impactos, incluindo congestionamento de tráfego, evacuação de incêndios florestais, segurança contra incêndios, ruído, poluição do ar, emissões de gases de efeito estufa , poluição da água, recursos biológicos, recursos culturais e impactos de infraestrutura e desenvolver um plano para ajudar a mitigar quaisquer impactos, se houver. O processo CEQA visa tornar o processo de aprovação transparente para o público e tomadores de decisão e ocorre antes de um governo local agir para permitir um novo empreendimento. Além disso, o CEQA permite contestações legais contra o próprio processo de revisão do CEQA, o que pode resultar em ações judiciais por aqueles que se opõem ao projeto e descobrem que o desenvolvedor não estudou adequadamente os impactos de um projeto antes de o governo local aprovar o projeto. O litígio é o principal mecanismo de aplicação pelo qual as violações do CEQA são mitigadas. Um relatório do Gabinete do Analista Legislativo da Califórnia descobriu que nas 10 maiores cidades do estado, o CEQA recorre a projetos atrasados ​​em média dois anos e meio.

Um estudo de 2015 realizado por Jennifer Hernandez e outros no escritório de advocacia ambiental e de uso da terra Holland & Knight, analisando todas as ações judiciais da CEQA arquivadas durante o período de três anos de 2010 a 2012, descobriu que menos de 15% foram arquivadas por grupos com registros anteriores da defesa do meio ambiente. Este estudo também descobriu que quatro das cinco ações judiciais do CEQA visavam a projetos de desenvolvimento de infill ; apenas 20% dos processos do CEQA foram direcionados a projetos "greenfield" que desenvolveriam espaços abertos.

Carol Galante, professora de Moradia Acessível e Política Urbana do Terner Center for Housing Innovation na UC Berkeley, que atuou na administração Obama como secretária-adjunta do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA , afirmou que " CEQA) foi abusado neste estado por 30 anos por pessoas que o usam quando não tem nada a ver com uma razão ambiental, ... NIMBY-ismo está ligado ao fato de que para todos que possuem seu pedacinho do sonho, não há razão para querer desenvolvimento ao lado deles, o CEQA lhes dá uma ferramenta para efetivar seus interesses ... Precisamos repensar fundamentalmente como funciona o processo CEQA neste estado. "

Em uma entrevista para a revista Blueprint da UCLA, o governador Jerry Brown comentou sobre o uso do CEQA por outras razões que não ambientais: "Mas é mais fácil construir no Texas. É. E talvez pudéssemos mudar isso. Mas, quer saber? O problema é o clima político, é onde estamos. Muito difícil - você não pode mudar o CEQA [a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia]. BP: Por que não? JB: Os sindicatos não permitem porque eles o usam como um martelo para obter acordos de trabalho do projeto. "

Embora a intenção original do CEQA deva permanecer intacta, agora é a hora de acabar com os abusos imprudentes dessa lei importante - abusos que estão ameaçando a vitalidade econômica da Califórnia, custando empregos e desperdiçando valiosos dólares dos contribuintes. ... Hoje, CEQA é frequentemente abusado por aqueles que buscam ganhar uma vantagem competitiva, para alavancar concessões de um projeto ou por vizinhos que simplesmente não querem nenhum novo crescimento em sua comunidade - não importa o quão valioso ou ambientalmente benéfico seja um projeto talvez. - Os ex-governadores George Deukmejian , Pete Wilson e Gray Davis em um editorial de 2013 no The Sacramento Bee

Um estudo CEQA (encomendado pela Rose Foundation , um grupo de defesa ambiental) feito pela BAE Urban Economics, estimou que 0,7% de todos os projetos CEQA com documentos de revisão foram sujeitos a litígio, para os anos de 2013-2015. Em São Francisco, o escritório do procurador-geral, durante uma auditoria de 18 meses do CEQA em 2012, descobriu que 0,3% dos projetos (não isentos) do CEQA estavam sujeitos a ações judiciais.

Estruturas tributárias

Parcialmente porque a Proposta 13 limita o imposto sobre a propriedade que os governos locais e estaduais podem cobrar, as cidades são incentivadas a permitir o desenvolvimento comercial em vez do desenvolvimento residencial. O desenvolvimento comercial pode gerar receitas de impostos sobre vendas (concessionárias de automóveis e shoppings são exemplos de desenvolvimento favorecido devido à densidade de receita), bem como receitas fiscais de empresas (muitas cidades cobram um imposto sobre a folha de pagamento ou um imposto sobre a receita bruta de todas empresas localizadas dentro de seus limites).

O desenvolvimento residencial é normalmente visto como uma perda líquida para o orçamento de uma cidade devido aos custos associados à prestação de serviços (segurança pública, estradas, parques, etc.) aos residentes que excedem a receita tributária recebida desses residentes. Por exemplo, a cidade de Brisbane , ao considerar o desenvolvimento de um greenfield ( desenvolvimento de Brisbane Baylands ), foi informada de que um complexo habitacional traria US $ 1 milhão por ano em renda adicional para a cidade, mas um desenvolvimento comercial sem habitação e um maior hotel renderia US $ 9 milhões anualmente - e isso, sem a construção de hotéis, o desenvolvimento seria uma perda líquida para o orçamento da cidade.

Alto custo do terreno e baixa densidade

Alto custo da terra e desenvolvimento de baixa densidade com aumentos muito pequenos na densidade habitacional, que por sua vez mantêm os preços dos terrenos altos. The Sacramento Bee observa que os preços dos terrenos residenciais são mais de 600% maiores no litoral da Califórnia do que a média de outras grandes áreas metropolitanas da América.

Comissão Costeira

Com autoridade quase judicial sobre o zoneamento na costa e até 5 milhas para o interior (8,0 km), a Comissão Costeira da Califórnia tem sido um obstáculo a mais para os cidadãos e cidades que buscam construir moradias. A Comissão foi formada contra a oposição ao desenvolvimento do Sea Ranch que impedia o acesso à praia. Os empreendimentos habitacionais específicos aos quais a Comissão se opôs incluem 895 casas no Condado de Orange, 50 casas para deficientes em Half Moon Bay e 400 unidades de apartamentos no Condado de Ventura. A Comissão fixa taxas e multas por violações de licenças e impõe penalidades de milhões de dólares. Ela foi considerada a autoridade de uso da terra mais poderosa nos Estados Unidos devido aos altos valores de sua jurisdição e seus vastos ativos ambientais, e isso, porque seus membros são nomeados pelo governador e pelos líderes do Senado Estadual e da Assembleia, que geralmente têm sido Democratas, a Comissão reflete um círculo eleitoral que é importante para os democratas . Algumas pesquisas examinaram seus efeitos em particular:

• Os pesquisadores da UCLA documentaram que as casas ajustadas à qualidade dentro da jurisdição da Comissão eram 20% mais caras do que aquelas fora dela por causa das restrições na oferta de moradias e melhorias nas amenidades naturais que aumentam a demanda.
• Um artigo de pesquisa da UCSB descobriu que a Comissão aumentou os preços das moradias ao restringir o fornecimento, “prejudicando os locatários, futuros compradores de casas e proprietários de terrenos não urbanizados”, mas os proprietários existentes na jurisdição da Comissão foram beneficiários dos aumentos dos preços das casas.

Custos de construção

O estado cobra taxas de desenvolvimento mais altas para a construção de uma casa unifamiliar do que no resto do país, em média. O Gabinete do Analista Legislativo da Califórnia relatou que é 266% maior, $ 22k vs. $ 6k. Por exemplo, o desenvolvedor que planeja reconstruir o local de um antigo Hospital Naval em Oakland com uma comunidade residencial de 935 casas estará pagando $ 20 milhões (= $ 21k / casa) em taxas para o fundo de habitação acessível da cidade de Oakland.

Os custos de mão-de-obra são mais elevados devido às leis salariais vigentes e porque alguns projetos só são aprovados se for utilizada mão de obra sindical. Isso foi estimado em 20% a mais pelo LAO da Califórnia. A contribuição das exigências salariais vigentes para o custo total de construção foi estimada em um aumento de 40%.

Os custos dos materiais são mais elevados devido aos códigos e padrões de construção que exigem materiais de melhor qualidade e maior eficiência energética.

Efeitos

Acessibilidade

Essa escassez elevou os preços e aluguéis das casas a níveis extremamente altos. Em 2017, o preço médio de uma casa na Califórnia era mais de 2,5 vezes a mediana nos EUA como um todo, e nas áreas urbanas costeiras da Califórnia, a escassez era maior do que nas áreas do interior, conforme demonstrado pelos preços médios de casas em esses respectivos mercados: $ 1,3 milhão em San Francisco, $ 1 milhão em San Jose e $ 600k em Los Angeles, enquanto apenas $ 250k em Fresno. No mercado de aluguel, a Califórnia tem agora a menor taxa de vacância que o estado já viu, de 3,6%; e enquanto o aluguel médio em todo o estado para um apartamento de dois quartos é de $ 2.400, o aluguel médio nas áreas urbanas costeiras é ainda mais alto, ultrapassando $ 4.000 por mês em São Francisco.

A acessibilidade à habitação diminuiu nas últimas três décadas; em 2018, menos de um terço dos californianos podiam pagar uma casa de preço médio; em centros de empregos como a área da baía de São Francisco, esse número é inferior a um quarto. (Nacionalmente, mais da metade dos lares americanos podem pagar uma casa americana de preço médio.) A falta de preços da moradia também leva à aglomeração, definida como mais de um adulto por cômodo da moradia (contando duas crianças como um adulto). Os californianos têm quatro vezes mais probabilidade de viver em moradias superlotadas do que o americano médio, e isso vale para todos os tipos de moradias - locatários, proprietários, pessoas com e sem filhos.

Ao comparar as taxas de aluguel de Los Angeles e a taxa média nos Estados Unidos, pode-se ver o quanto a cidade é mais alta em comparação com o resto do país. Enquanto em 2017 a taxa média de aluguel nos Estados Unidos era de $ 1.357, em comparação, a taxa média de aluguel em Los Angeles em 2017 foi de $ 2.284, quase um aumento médio de $ 1.000.

Deslocamento e impacto ambiental

Como resultado, os trabalhadores mudaram-se para locais mais baratos no interior, o que exige deslocamentos mais longos. Em 2018, as três cidades dos Estados Unidos com a maior parcela de super usuários - trabalhadores que gastam uma hora e meia ou mais em cada trajeto de ida e volta de seus empregos - eram Stockton , Modesto e Riverside . Os trabalhadores também foram deslocados para fora do estado; de 2007 a 2016, a Califórnia viu a emigração líquida entre todos os grupos que ganham menos de US $ 110.000 por ano, principalmente para estados do Cinturão do Sol como Arizona , Nevada e Texas .

Os trajetos mais longos e o aumento do tráfego causado pela expansão dos subúrbios devido à escassez de moradias concentradas nos centros de trabalho aumentam as emissões de gases de efeito estufa. Por causa do clima ameno da Califórnia e da matriz energética altamente renovável , o transporte é a maior categoria de emissões no estado. Quando os californianos emigram para estados com maiores emissões per capita de gases de efeito estufa , eles dirigem mais, consomem mais energia para o ar condicionado e usam mais geração de eletricidade dependente de combustível fóssil. Moradias escassas e de baixa densidade estão em conflito direto com os objetivos climáticos da Califórnia.

“Você não pode ser pró-meio ambiente e anti-habitação, ... Você não pode ser anti-expansão e anti-habitação. Isso é algo que não foi muito bem compreendido ”. - Marlon Boarnet, presidente do Departamento de Urbanismo e Análise Espacial da USC .

Cientistas do Laboratório de Energia Renovável e Apropriada da Universidade da Califórnia em Berkeley descobriram recentemente que o desenvolvimento de infill , que está utilizando estruturas urbanas vazias existentes para futura habitação ou uso comercial, tem o potencial de reduzir as emissões de CO2 ; mais do que qualquer outra opção. Simplificando, a criação de uma estrutura habitacional mais densa limita o tempo de viagem do trabalho para a casa e de volta, limitando drasticamente as emissões de CO2. Na primeira sessão legislativa do governador Gavin Newsom , ele prometeu fazer da crise imobiliária uma de suas principais prioridades. Uma dessas soluções é a Lei de Mais Casas, que anula os requisitos de zoneamento restritivos ao implementar edifícios de apartamentos de pequeno a médio porte próximos a grandes centros de trabalho e de trânsito.

Pobreza

Quando o custo da habitação é considerado na taxa de pobreza, como o Census Bureau agora faz em seus lançamentos da "Supplemental Poverty Measure", a taxa de pobreza da Califórnia é listada como a mais alta do país (e desde 2011, quando o Census Bureau começou a liberar a pobreza por meio desta medida) atualmente em 20,4%, ou pouco mais de 1 em 5 pessoas. O Instituto de Políticas Públicas da Califórnia estima que, se os custos de moradia na Califórnia correspondessem aos do país em geral, a taxa de pobreza da Califórnia seria de 14%.

Sem-teto

Um sem-teto dorme na calçada ao lado de uma limusine na área de Mission, em San Francisco.

Em 2017, a Califórnia abriga uma parcela muito grande de desabrigados do país: 22%, para um estado cujos residentes representam apenas 12% da população total do país. O The Sacramento Bee observa que grandes cidades como Los Angeles e San Francisco atribuem o aumento no número de desabrigados à falta de moradia. Os sem-teto na Califórnia agora somam 135.000 (um aumento de 15% em relação a 2015).

Um estudo da California Housing Partnership descobriu que de 2016-2017 o número de desabrigados aumentou 47% no condado de Sacramento (onde fica a capital do estado, Sacramento ), 36% no condado de Alameda e 13% no condado de Santa Clara.

Em todo o país, a Califórnia ocupa o terceiro lugar para o maior número de pessoas sem-teto per capita, atrás de Nova York e Havaí.

Em setembro de 2019, o Conselho de Consultores Econômicos da Administração Trump divulgou um relatório no qual afirmava que a desregulamentação dos mercados imobiliários reduziria a falta de moradia em alguns dos mercados mais restritos, segundo estimativas de 54% em San Francisco, 40% em Los Angeles e 38% em San Diego, porque os aluguéis cairiam 55%, 41% e 39%, respectivamente.

Economia

Um estudo de 2017 do ganhador do Prêmio Nobel de economia Edward Prescott , Lee Ohanian (membro sênior da Hoover Institution ) e Kyle Herkenhoff estima que se a Califórnia reverter seus regulamentos de uso da terra para onde estavam em 1980, o PIB do estado poderá permanecer aumento de quase US $ 400 bilhões (um aumento de 14% ). "Se cada estado reverter as regulamentações fundiárias para os níveis de 1980, o PIB [total dos EUA] poderia aumentar em até US $ 1,8 trilhão [9%]."

Um relatório do McKinsey Global Institute estima que a escassez de moradias está custando à economia da Califórnia entre 143 e 233 bilhões de dólares por ano, com perda de atividade de construção (pelo menos US $ 85 bilhões anuais) e menor consumo de bens de consumo devido aos altos custos de moradia (pelo menos US $ 53 bilhões anuais) e os custos de prestação de serviços para o número crescente de pessoas sem-teto (pelo menos US $ 5 bilhões por ano).

Quantificando a escassez

Estimativa de suboferta de unidades habitacionais

O relatório do California Legislative Analyst's Office 2015 " California's High Housing Costs - Causes and Consequences " estima que para o estado ter mantido os preços das habitações não mais de 80% mais altos do que a mediana para os EUA como um todo (o diferencial de preços que existia em 1980 , ao contrário do diferencial de> 150% que existe hoje), a Califórnia precisaria adicionar aproximadamente 210.000 novas unidades habitacionais a cada ano nas últimas três décadas (1980-2010), em vez dos 120.000 / ano que foram construídos. A estimativa do ponto médio da construção subterrânea nas últimas três décadas é de 90.000 unidades por ano, uma escassez estimada de 2,7 milhões de unidades habitacionais (20%) em 2010.

Desde 2010, a média de construção de novas unidades habitacionais no estado foi bem abaixo de 90.000 unidades por ano. Caiu após a Grande Recessão de 2008 , mas aumentou para cerca de 90.000 / ano em 2016.

Em setembro de 2017, uma equipe de economistas da UCLA Anderson Forecast , liderada por Jerry Nickelsburg, previu que "seriam necessários 20% a mais de moradias para atingir uma redução de 10% nos preços. Essa redução em toda a Califórnia reduziria os custos aproximadamente aos níveis de 2014 ... "Em um relatório da UCLA Anderson Forecast de 2018, o economista Nickelsburg estimou a escassez em 3 milhões de unidades.

Em outubro de 2017, o vice-governador e candidato ao governo Gavin Newsom disse que a Califórnia deveria estabelecer uma meta de produzir 3,5 milhões de novas residências até 2025 . Isso exigiria uma quadruplicação da taxa atual de construção para quase 400.000 unidades por ano, uma taxa que o estado não experimentava desde 1954.

Em abril de 2018, o senador estadual Scott Wiener , autor de vários projetos de lei para reduzir o déficit habitacional, estimou em 4 milhões de unidades .

Aumento na produção habitacional necessária

Especialistas dizem que a Califórnia precisa dobrar sua taxa atual de produção de moradias (85.000 unidades por ano) apenas para acompanhar o crescimento populacional esperado e evitar que os preços aumentem ainda mais, e precisa quadruplicar a taxa atual de produção de moradias nos próximos 7 anos em para que os preços e aluguéis diminuam.

Proporção de residentes e empregos por unidades habitacionais

Em 2018, a Califórnia ocupava a 49ª posição entre os Estados Unidos em unidades habitacionais por residente.

Embora algumas pessoas afirmem que uma proporção "saudável" de empregos para unidades habitacionais é de cerca de dois, muitos metrôs da Califórnia estão longe disso, com San Diego com 3,9, Los Angeles com 4,7 e San Francisco com 6,8.

Respostas

Federal

Em um relatório de setembro de 2016 do Gabinete Executivo do Presidente dos Estados Unidos intitulado "Housing Development Toolkit", os autores citaram várias tentativas de soluções legislativas para o déficit habitacional nos estados e municípios da Califórnia como modelos que também recomenda outros estados e localidades seguem para diminuir a falta de moradia, incluindo:

• estabelecer desenvolvimento por direito,
• tributar terrenos baldios ou doá-los a incorporadores sem fins lucrativos,
• agilizar ou encurtar processos de licenciamento e cronogramas,
• eliminar os requisitos de estacionamento fora da rua,
• permitir unidades de habitação acessórias, e
• estabelecer bônus de densidade.

O relatório também destacou um dos comentários do presidente Obama na Conferência de Prefeitos dos EUA em 21 de janeiro de 2016:

Podemos trabalhar juntos para quebrar as regras que impedem a construção de novas moradias e que impedem as famílias de se mudarem para cidades dinâmicas e em crescimento.

Estado

Sessão Legislativa 2016

Em setembro de 2016, o governador Jerry Brown assinou AB 2406, AB 2299 e SB 1069, todos os quais reduzem o custo e a burocracia necessários para construir uma ADU ( Unidade de Habitação Acessória ), também conhecida como "apartamento da vovó" ou "parente" unidade". O Conselho da Bay Area observa que, se apenas 10% dos 1,5 milhão de proprietários de casas solteiros da Bay Area construíssem ADUs, isso criaria 150.000 unidades de novas moradias.

Essa mudança resultou em aumentos dramáticos nos pedidos de licenças de construção de ADU; Los Angeles viu 25 vezes mais aplicativos no ano civil de 2017 do que nos dois anos anteriores combinados.

Sessão Legislativa de 2017

Na sessão legislativa de 2017, um pacote de 15 projetos de lei de habitação foi aprovado. Um projeto de lei legaliza microapartamentos tão pequenos quanto 150 pés quadrados e proíbe as cidades de limitar seu número perto de universidades ou transporte público; outro (SB 2) adiciona uma taxa de registro de documentos imobiliários de US $ 75 (para tudo que não seja a venda de propriedades), que está projetada para gerar US $ 250 milhões por ano para construção de moradias populares. Espera-se que o pacote habitacional total de 2017 tenha apenas um impacto mínimo sobre a escassez, porque mesmo as previsões mais otimistas sugerem que as medidas irão aumentar a produção habitacional anual em cerca de 14.000 unidades por ano, ainda bem abaixo (14%) dos 100.000 adicionais novas unidades necessárias anualmente (além das 80.000 sendo produzidas anualmente) apenas para acompanhar o crescimento da população e evitar que os preços subam.

Senado Bill 35

Outro projeto de lei foi o Senado Bill 35 (SB 35), de autoria do senador estadual Scott Wiener, que encurta o processo de aprovação ao eliminar revisões ambientais e de planejamento para novas moradias de preenchimento em cidades que não conseguiram cumprir suas metas de produção habitacional estadual. O estado estabelece metas para a produção de diferentes tipos de habitação: de mercado, baixa renda, etc., (para acompanhar o crescimento populacional esperado) e esta lei se aplica apenas aos tipos de loteamentos para os quais a cidade não está atingindo sua meta de produção. . Para fazer uso do processo de aprovação simplificado, o desenvolvedor deve pagar o salário vigente e cumprir as regras de contratação padrão do sindicato. Wiener disse: "O controle local é sobre como uma comunidade atinge seus objetivos de habitação, não se atinge esses objetivos ... SB 35 estabelece padrões claros e razoáveis ​​para garantir que todas as comunidades sejam parte da solução, criando habitações para nossa crescente população . " O SB 35 foi usado, por exemplo, para reconstruir o abandonado Vallco Shopping Mall em Cupertino em um desenvolvimento de uso misto contendo 2.402 apartamentos, metade deles acessíveis, sem subsídios do governo, o que irá quintuplicar o estoque de moradias populares de Cupertino.

Sessão legislativa 2018

Projetos de lei 827 e 50 do Senado

Em 2018, o senador Wiener introduziu o SB 827, que exigiria que as localidades permitissem edifícios de pelo menos 4 ou 8 andares dentro de meia milha de uma parada de transporte público de alta frequência, ou dentro de um quarto de milha de um ônibus ou corredor de trânsito, bem como dispensar requisitos mínimos de estacionamento nessas áreas. O projeto foi polêmico, sendo contestado tanto por governos locais preocupados com a perda do controle local do zoneamento, quanto por ativistas anti-gentrificação preocupados com o deslocamento. O projeto foi apoiado por um grupo de estudiosos que afirmaram que ajudaria a reduzir décadas de segregação residencial racial e econômica, bem como grupos pró-habitação nacionalmente, e por mais de 100 executivos da indústria de tecnologia da área da Baía de São Francisco que expressaram seu apoio aos faturar em uma carta conjunta.

Sobre a questão do controle local, Wiener disse: "Em educação e saúde, o estado estabelece padrões básicos, e o controle local existe dentro desses padrões. Apenas na habitação o estado abdicou de seu papel. Mas a habitação é uma questão estadual, e a abordagem de puro controle local nos levou para a vala. " Disposições anti-deslocamento foram inseridas em resposta às preocupações de gentrificação. Posteriormente, foi derrotado em sua primeira audiência do comitê.

Em dezembro de 2018, o senador Wiener apresentou um projeto de lei semelhante para a sessão legislativa seguinte, o SB 50 , que foi derrotado em uma votação no plenário do senado em 2020.

2021 Sessão Legislativa

Em setembro de 2021, o governador Gavin Newsom assinou um pacote de 31 projetos de lei de habitação, incluindo SB 9 e SB 10. O SB 9 eleva a maior parte da Califórnia para permitir a construção de moradias mais densas, até um fourplex , em um lote . O SB 10 agiliza o processo para os governos locais construírem habitações densas em torno de áreas ricas em trânsito. Outros projetos de lei visam agilizar o processo de construção de casas, reduzir as barreiras à construção de moradias populares e responsabilizar os governos locais pela construção de mais moradias.

Outros projetos de lei que o governador Newsom assinou incluem SB 290, AB 1584, SB 478 e AB 602. O SB 290 expande a lei de bônus de densidade da Califórnia para incluir moradia acessível para estudantes universitários de baixa renda. Os bônus de densidade permitem que os desenvolvedores construam moradias mais densas, desde que uma parte seja reservada para moradias populares. AB 1584 anula qualquer contrato de habitação que proibiria a construção de um ADU em certas circunstâncias.

SB 478 cria uma relação de área mínima e um tamanho mínimo de lote para habitações multifamiliares entre 3 a 10 unidades. O SB 478 também impede que os governos locais imponham um requisito de cobertura de lote que tornaria impossível para um projeto habitacional atingir sua proporção de área mínima. AB 602 regula as taxas de impacto que os governos locais podem cobrar sobre a habitação. AB 602 torna as taxas de impacto mais transparentes e exige que os governos locais tornem as taxas de impacto proporcionais à metragem quadrada da casa.

Outros esforços

Desde 2014, vários grupos YIMBY (Yes In My Back Yard) foram criados na área da baía de São Francisco . Esses grupos fazem lobby localmente e em Sacramento para aumentar a produção habitacional em todos os níveis de preços, bem como usar o Housing Accountability Act da Califórnia ("a lei anti-NIMBY") para processar as cidades quando tentam bloquear ou reduzir o conjunto habitacional. Um ativista, em um comentário à Comissão de Planejamento de São Francisco que apoiava a construção de um novo conjunto habitacional de 75 unidades, em sua maioria com taxas de mercado, afirmou que: "As cerca de 100 pessoas de renda mais alta, que não viverão neste projeto se ele não for vão morar em algum lugar ... Eles vão apenas deslocar alguém para outro lugar, porque a demanda não desaparece. ”

Como uma forma de criar moradias baratas rapidamente, uma empresa iniciante na área da baía converte contêineres de transporte de 8 'x 20' em casas por apenas $ 8.000, embora devido ao caro ($ 3.000 - $ 5.000 para uma licença) e zoneamento restritivo em muitas cidades, achou difícil encontrar locais que permitissem as casas.

Existem mais de 400.000 unidades habitacionais de baixo custo com escritura ou uso restrito na Califórnia, que foram construídas com a condição de que permaneçam acessíveis nas décadas seguintes (geralmente entre 30 e 55 anos) em troca de subsídios. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário (HCD) do estado estima que há mais de 35.000 unidades cujo requisito de acessibilidade irá expirar até 2021 e que muitas delas provavelmente serão convertidas em unidades de aluguel de mercado. O HCD priorizou a preservação dessas unidades como moradias populares.

De acordo com o sistema de vouchers da Seção 8 do governo federal , os residentes pagam 30% de seu salário e a Housing Authority paga a diferença do custo do aluguel. Conforme indicado por Metcalf (2018), "Em 2015, 2,2 milhões de famílias, compreendendo 5 milhões de pessoas, usaram vales de aluguel para garantir moradia no mercado privado", embora esses números sejam para todos os Estados Unidos. Ao contrário de outros programas de assistência pública (como SNAP ou Medicaid), há apenas um número limitado de vouchers da Seção 8, o que significa que a maioria das pessoas que se inscrevem e se qualificam para o programa não podem participar do programa e, em vez disso, ficam esperando listas por anos. A Autoridade de Habitação da cidade de Los Angeles fechou sua lista de espera da Seção 8 por mais de uma década devido à alta demanda, e só reabriu em 2017.

Veja também

• Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia
• Déficit habitacional em São Francisco
• Acesso a moradias populares no Vale do Silício
• Correção do mercado imobiliário dos Estados Unidos
• Projeto de lei 35 do Senado da Califórnia (2017)
• Projeto de lei 50 do Senado da Califórnia (2019)

Referências

links externos

• Necessidades de habitação por estado: Califórnia , Washington, DC: National Low Income Housing Coalition
• "California" , COVID-19 Housing Policy Scorecard , Laboratório de Despejo
• "California Homelessness Statistics" , Usich.gov , Washington DC: US Interagency Council on Homelessness