Taxa de impacto - Impact fee
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Uma taxa de impacto é uma taxa imposta por um governo local nos Estados Unidos em um projeto de desenvolvimento novo ou proposto para pagar todos ou uma parte dos custos de prestação de serviços públicos para o novo desenvolvimento. As taxas de impacto são consideradas uma cobrança sobre novos empreendimentos para ajudar a financiar e pagar pela construção ou expansão necessária de melhorias de capital externas . Essas taxas são geralmente implementadas para ajudar a reduzir a carga econômica nas jurisdições locais que estão tentando lidar com o crescimento populacional na área.
História
As taxas de impacto foram implementadas pela primeira vez em Hinsdale, Illinois, em 1947. Para financiar a expansão da estação de tratamento de água, o presidente do distrito sanitário de Hinsdale, John A. McElwain, implementou uma taxa de "entrada" de $ 50 por nova linha de esgoto residencial. O distrito sanitário foi processado pela Illinois Home Building Association, mas o distrito prevaleceu. O caso foi apelado para a Suprema Corte de Illinois e esse tribunal decidiu que as taxas de impacto são legais se usadas para despesas de capital, mas não legais se usadas para despesas operacionais.
As taxas de impacto tornaram-se mais amplamente aceitas nos Estados Unidos nas décadas de 1950 e 1960. Primeiramente usado para ajudar a financiar taxas de recuperação de capital para instalações de água e esgoto, então na década de 1970, com o declínio dos subsídios federais e estaduais disponíveis para governos locais, seu uso aumentou e se expandiu para usos não-utilitários, incluindo estradas, parques, escolas e outros serviços públicos. Finalmente, na década de 1980, a taxa de impacto tornou-se uma abordagem de financiamento universalmente usada para serviços e começou a incluir instalações municipais como bombeiros, polícia e bibliotecas. Depois que processos judiciais em estados como Flórida e Califórnia aprovaram seu uso legal, muitos outros estados promulgaram leis que aprovaram o uso de taxas de impacto pelas jurisdições locais.
As taxas de impacto se desenvolveram como resultado de taxas substitutas, mas tiveram um efeito mais significativo na infraestrutura de financiamento . Em alguns casos, o uso da taxa de impacto desenvolveu sua própria frase de "o crescimento deve pagar suas próprias despesas".
Taxa de substituição
A utilização de taxas de impacto originadas em práticas de direito ambiental e taxas substitutivas. Em Lieu, as taxas são diferentes das taxas de impacto e não são tão flexíveis porque se referem apenas às dedicatórias exigidas onde podem ser utilizadas de forma adequada. Como o uso da taxa substituta pode nem sempre ser eficiente, os planejadores e as cidades agora estão recorrendo às taxas de impacto como uma forma mais apropriada de arrecadar dinheiro para instalações e serviços. As taxas de impacto podem ser aplicadas mais facilmente à infraestrutura ou instalações necessárias, ao passo que as taxas substitutas não podem. As taxas de impacto podem ser aplicadas antes que um novo empreendimento seja iniciado ou concluído, o que pode permitir que os custos sejam transferidos para futuros residentes na área. Outra vantagem de usar uma taxa de impacto em comparação com a taxa substituta é que ela pode ser aplicada a qualquer nova construção de residências unifamiliares, apartamentos e até mesmo empreendimentos comerciais. As taxas substitutas podem nem sempre ser tão facilmente aplicadas a qualquer zona específica. Por fim, as taxas de impacto podem ser implementadas antes das taxas de substituição, de modo que a necessidade de capital corresponda à necessidade de serviços.
Implementação e base legal
Existem duas razões principais que se concentram em como implementar taxas de impacto. O primeiro enfoca o reconhecimento de que as taxas são cobranças positivas de fundos para uma comunidade e devem ser usadas dessa maneira. Em segundo lugar, as taxas de impacto devem ser usadas para qualquer necessidade da comunidade. Na época em que o uso da taxa de impacto começou, as pessoas discutiam se deveriam se concentrar apenas nos tipos de serviços públicos ou incluir outros tipos de serviços especiais de instalações. Alguns defendiam apenas os tipos de serviços públicos, porque apenas as pessoas que pagam a taxa real receberiam o serviço. Isso é conhecido como uso fechado. Um uso ilimitado, como parques ou bibliotecas, permite que qualquer pessoa use o serviço, mesmo que não tenha pago diretamente pelo serviço. Ainda assim, as pessoas argumentam e acreditam que o desenvolvimento pode afetar todos os serviços e deve ajudar a contribuir para eles. Quando se trata de implementar taxas de impacto, há uma base legal que deve ser considerada ou seguida para a implementação legal. Eles devem seguir o nexo racional e regras ou diretrizes aproximadamente proporcionais. Deve haver uma conexão entre o novo empreendimento e a necessidade de novas instalações na região. Além disso, a taxa de impacto deve ser capaz de beneficiar a pessoa que paga a taxa, juntamente com o cálculo da taxa em uma fórmula proporcional justa para todos os residentes. Um dos principais dilemas da implementação da taxa é caracterizado pela exclusividade do benefício. Ele se concentra em determinar quem deve pagar o quê, no caso de taxas de impacto. Alguns podem ter que pagar pela taxa, mas podem não conseguir usar o serviço que pode ser visto como um imposto, mas ao usar taxas de impacto sobre as pessoas que causam a necessidade do novo serviço ajuda a não causar um imposto para todos e permite que aqueles que não estão usando o serviço sejam excluídos do pagamento da taxa.
Como são usados
As taxas de impacto se tornaram o método mais importante no financiamento de infraestrutura e uma parte essencial dos governos locais para financiar infraestrutura ou serviços públicos. As taxas de impacto podem ajudar no desenvolvimento de parques, escolas, estradas, esgoto, tratamento de água, serviços públicos, bibliotecas e edifícios de segurança pública necessários para a área recém-desenvolvida. Na maioria dos casos, as taxas de impacto são usadas em novos empreendimentos. Um exemplo disso seria quando um novo bairro ou empreendimento comercial é construído, o desenvolvedor pode ser forçado a pagar a taxa por uma nova infraestrutura ou um novo corpo de bombeiros na área devido à demanda que o novo empreendimento causa. Em alguns casos, o desenvolvedor pode repassar a taxa aos futuros proprietários por meio de custos ou encargos de habitação. Pode ser visto como uma ferramenta de gestão do crescimento que arrecada o pagamento do financiamento do desenvolvimento como forma de exercer o poder de polícia . As taxas de impacto são vistas como uma ferramenta de regulação, mas ao mesmo tempo seu propósito de aumentar a receita pode ser visto como um imposto para alguns. Ainda assim, a maioria dos estados reconhece e permite o uso de taxas de impacto como forma de regular o uso da terra.
O custo de uma taxa de impacto pode variar de estado para estado. Geralmente, as áreas no oeste dos Estados Unidos cobram taxas mais altas do que em outros lugares do país. Eles também podem variar dependendo do tipo de necessidade de uma comunidade com instalações escolares causando o maior custo de uma taxa de impacto.
Dependendo da região ou as taxas de impacto declaradas podem ser classificadas sob diferentes tipos de nomes. No início, eram conhecidas como taxas de recuperação ou expansão de capital. Em alguns estados, como Oregon, eles são conhecidos como taxas de desenvolvimento de sistema, enquanto na Carolina do Norte são conhecidos como taxas de instalação. Não importa o título da taxa dentro de um estado, todas funcionam na mesma premissa.
Hoje, as taxas de impacto se tornaram um método popularmente usado. Cerca de 60% de todas as cidades com mais de 25.000 residentes, juntamente com 40% dos condados metropolitanos, usam taxas de impacto em novos empreendimentos de serviços públicos ou infraestrutura. Em algumas cidades ou estados, como Flórida, 90% das comunidades usam taxas de impacto. Vinte e seis estados implementaram o uso de taxas de impacto na parte oeste do país, ao longo da costa do Atlântico e na região dos Grandes Lagos.
Casos de tribunal
Processos judiciais ao longo do caminho lidaram com a questão das taxas de impacto. Dois casos principais que lidaram com o desenvolvimento de taxas de impacto foram Pioneer Trust and Savings Bank v. Mount Prospect e Gulest Associate Incorporated v. Newburgh. Outro é Krupp versus Breckenridge Sanitation District, onde a Suprema Corte do Colorado concluiu que uma taxa de impacto de águas residuais era legal e não estava sujeita a uma análise de lucros. A Cláusula de Tomada da Constituição dos EUA foi considerada aplicável a uma taxa de impacto pela Suprema Corte dos EUA em Koontz v. St. Johns River Water Management District .
Taxas de ligação e mitigação
Como as taxas de impacto foram amplamente aceitas em cidades, condados e estados, elas ajudaram a levar ao desenvolvimento / invasão de outros tipos de taxas regulamentares. Dois exemplos principais são as taxas de ligação e as taxas de mitigação.
As taxas de ligação são cobradas em alguns estados (como Massachusetts, New Jersey e Califórnia) em projetos residenciais multifamiliares não residenciais e de taxa de mercado, normalmente após o recebimento da licença de construção ou antes da construção. As taxas de ligação são um derivado das taxas de impacto de desenvolvimento e são exigidas dos desenvolvedores por algumas cidades e países para pagar por uma série de instalações e serviços. Os recursos são usados para financiar a construção de empreendimentos residenciais de habitação a preços acessíveis. Os argumentos contra as taxas de vinculação são semelhantes às taxas de impacto, incluindo a questão de saber se os governos locais têm o direito de promulgar esses tipos de programas. Taxas de ligação e regulamentos de zoneamento inclusivo são dois exemplos de métodos do governo local para aumentar a oferta de moradias populares.
As taxas de mitigação são semelhantes às taxas de impacto e de ligação, mas diferem porque seu foco está no meio ambiente. Essas taxas são cobradas para reembolsar ou compensar a comunidade pelo impacto negativo que o desenvolvimento pode ter sobre a comunidade. Em alguns casos, essas taxas são usadas para ajudar a preservar um componente do meio ambiente local e regular a poluição. Há um debate sobre se esses tipos de taxas são uma forma legalmente aceitável de financiamento governamental, como taxas de impacto e vinculação.
Crítica
Taxas de impacto são formas aceitas de financiamento em muitas comunidades do país. Ainda assim, seu uso não é universalmente aceito, e o uso de taxas de impacto como meio de arrecadar receita ainda é controverso em muitas comunidades. Um argumento contra as taxas de impacto é que elas podem restringir e prejudicar a economia local. O argumento inclui a afirmação de que eles podem servir como um imposto de fato que pode resultar na desaceleração ou término do desenvolvimento em uma área e, em vez disso, causar investimentos em outras áreas que não cobram taxas de impacto. Outro argumento é que as taxas aumentam o preço da habitação - especialmente as novas construções, onde os incorporadores que pagam as taxas repassam o custo das taxas aos futuros proprietários. Outra preocupação é que o efeito negativo que podem ter sobre a economia local pode afetar diretamente o crescimento do emprego e reduzir o número de empregos disponíveis em uma área.
Veja também
Notas
- ^ a b c d e f g h Juergensmeyer, C. juliano, e Thomas E. Roberts. Lei de Regulamentação do Planejamento e Desenvolvimento do Uso da Terra. St. Paul, MN: West Group, 2003. 351-373.
- ^ a b c d e f g Duncan Plan & Associates. "Taxas de impacto - o melhor recurso do país para obter informações on-line relacionadas a taxas de impacto" . impactfee.com . Retirado em 4 de junho de 2015 .
- ^ KRUPP v. BRECKENRIDGE SANITATION DISTRICT Suprema Corte de Colorado 19 P.3d 687; 2001 Colo. LEXIS 134; 2001 Colo. JCAR 930 26 de fevereiro de 2001, decidido
- ^ Cavernas, RW (2004). Enciclopédia da Cidade . Routledge. pp. 432 . ISBN 9780415252256.
- ^ Arthur C. Nelson (1 de junho de 2003). "Pagando pela Prosperidade: Taxas de Impacto e Crescimento do Emprego" . The Brookings Institution . Retirado em 4 de junho de 2015 .