Resolution Trust Corporation - Resolution Trust Corporation

RTC literatura na Federal Deposit Insurance Corporation história exposição

A resolução Trust Corporation ( RTC ) foi um governo dos EUA detida gestora de recursos dirigido por Lewis William Seidman e acusado de ativos liquidar, principalmente imobiliários ativos relacionados com tais como empréstimos hipotecários , que haviam sido ativos de associações de poupança e empréstimo (S & Ls) declarada insolvente pelo Office of Thrift Supervision (OTS), como consequência da poupança e empréstimo crise da década de 1980. Ele também assumiu as funções de seguro da antiga Federal Home Loan Bank Board (FHLBB).

Entre 1989 e meados de 1995, a Resolução Trust Corporation encerrou ou liquidou 747 associações de poupança com ativos totais de US $ 394 bilhões. O seu financiamento foi fornecido pela resolução Funding Corporation (REFCORP) que ainda existe para sustentar as obrigações de dívida que criou para estas funções.

História

A Resolution Trust Corporation foi fundada em 1989 pela Lei das Instituições Financeiras Reforma cobrança e execução (FIRREA), e foi revisado em 1991. Além de privatizar os ativos da falharam Ls S &, FIRREA também incluiu três metas específicas destinadas a canalizar os recursos de o RTC para determinados grupos sociais. Os objetivos incluídos maximizando as oportunidades de minoria e de propriedade de mulheres empreiteiros, maximizando disponível para habitação de família multi simples e acessível, e protegendo imobiliário local e os mercados financeiros a partir de ativos dumping. Dos três gols, só a protecção dos mercados e preocupações locais sobre o dumping foi dada uma grande atenção. A agência era lento para implementar Minority Business and Women de propriedade (MWOB) e programas de habitação a preços acessíveis.

A resolução Trust Corporation era um (c) (1) organização 501 .

Em 1995, os direitos da Resolução Trust Corporation foram transferidos para o Fundo de Poupança Insurance Association (SAIF) do Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). Em 2006, o SAIF e seu fundo irmã para os bancos-o fundo de seguro do banco (BIF), também administrado pela FDIC, foram combinados para formar o Fundo de Seguro de Depósito (DIF), sob as disposições da Federal Deposit Insurance Reform Act de 2005 .

parceria equidade

Após ressaltar inicialmente vendas de ativos individuais e em massa, a Resolução Trust Corporation pioneira no uso de parcerias de capital para ajudar a liquidar bens imóveis e ativos financeiros herdados de instituições de poupança insolventes. Enquanto um número de estruturas diferentes foram usados, todas as parcerias de capital envolvido um parceiro do sector privado adquirindo uma participação parcial em um conjunto de activos, controlo da gestão e venda de ativos na piscina, e fazer distribuições ao RTC baseado no RTC da participação retida.

As parcerias de capital permitiu que a RTC para participar de quaisquer ganhos de carteiras. Antes de introduzir o programa de parceria de capital, o RTC havia se envolvido em vendas outright individuais e em massa de suas carteiras de activos. Os preços em certos tipos de ativos, muitas vezes provou ser decepcionante porque os compradores descontado fortemente para incógnitas sobre os ativos, e para refletir a incerteza no momento sobre o mercado imobiliário. Ao reter um interesse em carteiras de activos, o RTC foi capaz de participar dos retornos extremamente fortes sendo realizados por investidores de portfólio. Além disso, as parcerias permitiram que a RTC para beneficiar os esforços de seus parceiros do setor privado de gestão e de liquidação, ea estrutura ajudou a assegurar um alinhamento de incentivos superiores ao que normalmente existe em um relacionamento diretor / contratante.

O seguinte é uma descrição sumária dos programas de parceria Equidade RTC:

Fundo Investidores múltipla

No âmbito do programa Vários fundos de investidores (MIF), o RTC estabeleceu parcerias limitadas (cada um conhecido como um fundo investidor múltipla) e entidades selecionadas do setor privado para ser o parceiro geral de cada MIF.

O RTC encaminhados para o MIF um portfólio de ativos (principalmente não comerciais e sub-realização de empréstimos hipotecários) que foram descritos genericamente, mas que não tinha sido identificado no momento foram selecionados os parceiros gerais MIF. Os ativos foram entregues em piscinas separadas ao longo do tempo, e houve fechamentos separados para cada piscina.

O parceiro geral seleccionada pagou o RTC para seu interesse parceria nos ativos. O preço foi determinado pelo valor do investimento Derivado (DIV) dos ativos (uma estimativa do valor de liquidação de ativos com base em uma fórmula de avaliação desenvolvido pelo RTC), multiplicado por uma percentagem de DIV com base no lance do parceiro geral seleccionada . O sócio geral pago a sua equidade share relativas a cada piscina no fechamento da piscina. O RTC manteve um interesse de parceria limitada na MIF.

A carteira de ativos MIF foi alavancado pelo financiamento do vendedor RTC-fornecido. O RTC oferecido até 75% o financiamento do vendedor, e um elemento da oferta foi a quantidade de financiamento do vendedor requerida pelo licitante. Por causa da alavancagem, a quantidade necessária a ser pago pelo parceiro geral MIF por conta de sua participação foi menos do que teria sido se o MIF tinha sido uma transação de patrimônio líquido.

O sócio geral MIF, em nome do MIF, contratou um gestor de activos (uma ou mais entidades da equipe de sócio geral MIF) para gerir e liquidar o conjunto de activos. O gestor de activos foi paga uma comissão de manutenção dos fundos de MIF, e usou os fundos do Fumin para melhorar, gerir e comercializar os ativos. O gestor de ativos foi responsável pela gestão do dia-a-dia da MIF, mas o sócio geral controlado principais decisões orçamentais e de liquidação. O RTC não teve nenhum papel de gestão.

Depois de reembolso da dívida financiamento do vendedor RTC, fluxo de caixa líquido foi dividido entre o RTC (como parceiro limitado) e sócio geral de acordo com suas respectivas participações percentuais (o sócio geral teve pelo menos uma participação de 50%).

Cada um dos parceiros gerais MIF foi uma joint venture entre uma gestora de ativos com experiência na gestão e liquidação de ativos imobiliários em dificuldades, e uma fonte de capital. Havia duas transações MIF envolvendo mais de 1.000 empréstimos com um valor patrimonial agregado de pouco mais de US $ 2 bilhões e uma DIV agregado de US $ 982 milhões.

trusts hipoteca

Os programas de confiança de hipoteca N-series e S-series foram programas sucessor do programa MIF. A estrutura de N-série e S-série era diferente da do MIF em que os bens sujeitos foram pré-identificados pelo RTC (sob o MIF, os activos específicos não tinham sido identificados antes da licitação) e os interesses em as carteiras de activos foram competitivamente lance em por investidores pré-qualificados com o maior lance vencedor (processo do RTC para a seleção de MIF parceiros gerais, em contraste, levou em fatores não-preço da conta).

N series

O "N" da série N representou "improdutivos". Para a série N, o RTC iria transmitir a uma confiança empresarial Delaware uma carteira pré-identificadas de ativos, principalmente empréstimos comerciais não e sub-realização de hipoteca. equipes investidores pré-qualificados lance competitivamente para uma participação de 49% na confiança, e a equidade para este interesse foi a pagar ao RTC pelo licitante vencedor quando fechou na aquisição de sua participação.

A confiança, a sua criação, emitido um certificado de classe A para o investidor do setor privado evidenciando sua participação no Trust, e um certificado de classe B ao RTC evidenciando sua participação. O detentor de certificado classe A exercido esses poderes de gestão tipicamente associados com um parceiro geral (isto é, que controlava o funcionamento da confiança), eo RTC, como titular do certificado da classe B, tinha um interesse passivo típico de um sócio comanditário .

O detentor de certificado classe A, em nome da confiança, contratou um gestor de activos para gerir e liquidar o conjunto de activos. O gestor de activos foi paga uma taxa de manutenção de fundos fiduciários. Normalmente, o gestor de activos foi um parceiro de joint venture no suporte certificado da classe A. O gestor de activos utilizados fundos fiduciários para melhorar, manter e liquidar ativos de confiança, e tinha o controle de gestão do dia-a-dia. O detentor de certificado classe A exercido controle sobre as principais decisões orçamentais e disposição.

A confiança, por meio de um agente de colocação pré-determinado designado pelo RTC, alavancou sua carteira de ativos por meio da emissão de títulos comerciais garantidos por hipotecas (CMBSs), cujos recursos foram para o RTC. Por causa da alavancagem, a quantidade necessária a ser pago pela classe Um detentor de certificado por conta de sua participação foi menos do que teria sido se o N-Trust tinha sido uma transação de patrimônio líquido.

Fluxo de caixa líquido foi usado pela primeira vez para pagar a dívida CMBS, após o que foi dividido entre a RTC e classe Um detentor de certificado em suas respectivas percentagens de capital (51% RTC, classe 49% A).

Havia um total de seis transações de parceria N-series no qual o RTC colocado 2.600 empréstimos com um valor contábil aproximado de US $ 2,8 bilhões e um DIV de US $ 1,3 bilhões. Um total de US $ 975 milhões em CMBS títulos foram emitidos para a transação N-série de seis, o que representa 60% do valor dos ativos de confiança N-series, conforme determinado pelo processo de licitação (o valor dos ativos implícitos nas propostas dos investidores foi substancialmente maior do que os valores calculados pelo DIV RTC). Enquanto o vencimento do título original 10 anos a partir da transação, o vínculo média foi aposentado em 21 meses a partir da data da transação, e todos os títulos foram retirados no prazo de 28 meses.

série S

O programa de série S era semelhante ao programa de N-série, e continha o mesmo perfil de activos como as operações de N-series. A série S foi projetado para atrair investidores que pode dispor dos meios necessários para realizar uma transação N-series, e diferia do programa N-series nos seguintes aspectos.

As carteiras de S-série foram menores. O "S" da série S significa "pequeno"; a carteira média da série S tinha um valor contabilístico de $ 113 milhões e um DIV de $ 52 milhões, ao passo que a N-série carteira média tinha um valor contabilístico de $ 464 milhões e um DIV de $ 220 milhões. Como consequência, é necessário um investimento de capital de US $ 4 a US $ 9 milhões para investidor para realizar uma transação-série S, contra US $ 30 a US $ 70 milhões para uma transação N-series.

A carteira da série S não foi alavancado através da emissão de CMBS, embora tenha sido alavancado através de uma RTC financiamento de dinheiro de compra de 60%. No programa N-series, onde CMBS foram emitidos, os gestores de activos teve de ser qualificado por agências de rating da dívida (por exemplo,  a Standard & Poor ) como condição para a agências de dar uma classificação para os CMBS. Este não era necessário no programa da série S

Ativos nas carteiras S-series foram agrupadas geograficamente, de modo a reduzir os investidores de due diligence custos.

Havia nove transações S-series, em que o RTC contribuíram mais de 1.100 empréstimos com um valor contábil total de aproximadamente US $ 1 bilhão e um DIV de US $ 466 milhões. O RTC comprar empréstimos de dinheiro, agregando $ 284 milhões para os S-transações nove, foram todos pagos dentro de 22 meses da respectiva transação datas de fechamento (em média, o dinheiro compra empréstimos foram retirados em 16 meses).

Fundo de terras

O programa Fundo de Terras RTC foi criada para permitir que o RTC para compartilhar o lucro de recuperação a longo prazo e desenvolvimento da terra . No âmbito do programa Fundo de Terras, o RTC selecionado entidades do setor privado a ser os parceiros gerais de sociedades limitadas prazo de 30 anos, conhecidos como Fundos terra. O programa Fundo de Terras era diferente da MIF e programas N / S-Series, em que o parceiro geral do Fundo de Terras tinha autoridade para se envolver em desenvolvimento a longo prazo, ao passo que as CIM, bem como N / Trusts S-Series foram focados em liquidação de ativos.

O RTC transmitida ao Fundo Terra certos pré-identificadas parcelas de terra , e não / sub-realização de empréstimos hipotecários garantidos por parcelas de terra. O parceiro geral seleccionada pagou o RTC pelo seu interesse geral parceria no Fundo de Terras. A proposta vencedora para cada pool Fundo de Terras iria determinar o valor implícito da piscina, e o licitante vencedor, no fechamento, pagaria para o RTC 25% do valor implícito. Os investidores em fundos de terra foi dada a opção de contribuir 25%, 30%, 35%, ou 40% do capital social para o interesse proporcional, mas todos optaram por contribuirá com 25% do capital.

O sócio geral do Fundo Terra poderia, a seu critério, transferir ativos em piscinas Fundo de Terras de sociedades de propósito específico, e essas entidades poderia, então, pedir dinheiro emprestado garantidos pelo ativo para financiar o desenvolvimento. Além disso, um desenvolvedor ou fonte de financiamento de terceiros poderia adquirir uma participação no capital da sociedade de propósito específico em troca de serviços ou de financiamento. O sócio geral foi autorizada a desenvolver as parcelas de terra em uma base de longo prazo, e tinha autoridade completas sobre o funcionamento do Fundo de Terras. Custos para melhorar, gerir e liquidar os activos foram suportados pelo Fundo de Terras.

Fluxo de caixa líquido do Fundo de Terras foi distribuído na proporção das respectivas contribuições do parceiro geral (25%) e RTC (75%). Se e quando a parceria Fundo de Terras distribuído para o RTC um montante igual ao investimento de capital da RTC (ou seja, 75% do valor implícito da piscina Fundo de Terras), de e após tal ponto, fluxo de caixa líquido seria dividido em 50 / 50 base.

parceiros gerais do Fundo terra eram joint ventures entre gestores de ativos, desenvolvedores e fontes de capital. Havia três programas dos Fundos terra, dando origem a parcerias de fundos de 12 de terras para diferentes carteiras de activos terra. Estes fundos recebidos 815 ativos com um valor contábil total de US $ 2 bilhões e DIV de US $ 614 milhões.

Julgamentos, deficiências e chargeoffs programa (JDC)

No âmbito do Programa julgamentos, deficiências e chargeoffs (JDC), o RTC estabeleceu parcerias limitadas e entidades selecionadas do setor privado para ser o parceiro geral de cada Parceria JDC. O programa JDC era diferente da MIF, N Series / S e programas do Fundo terreno em que o sócio geral paga apenas um preço nominal para os ativos e foi selecionado em uma base beleza-contest, e o sócio geral (em vez do próprio parceria ) teve de absorver a maioria dos custos operacionais.

O RTC iria transmitir à parceria limitada de certas decisões, ações de deficiência, e cobrado-off endividamento (JDCS) e outras reivindicações que normalmente eram inseguros e considerado de valor questionável. Os ativos não foram identificados com antecedência, e foram transferidos para a parceria JDC em uma série de meios de transporte ao longo do tempo.

O sócio geral foi selecionado puramente na base da percepção de competência. Ele fez pagamentos ao RTC, no valor de um ponto base (0,01%) do valor contábil dos ativos transmitidas. O sócio geral exercido controle abrangente na gestão e resolução dos ativos. Os rendimentos tipicamente foram divididos 50/50 com o RTC. Os custos operacionais (exceto em circunstâncias especiais) foram absorvidos pelo parceiro geral, e não a parceria JDC.

parceiros gerais JDC consistia de gestores de ativos e empresas de cobrança. O programa JDC foi adotada pela FDIC e ainda está em existência.

Veja também

Referências

  • Cassell, Mark K. (2003). Como os Governos Privatizar: A Política de Desinvestimento nos Estados Unidos e na Alemanha . Washington: Georgetown University Press. ISBN  1-58901-008-6 .