Resíduos (lei) - Waste (law)

Resíduos é um termo usado na lei de propriedade para descrever uma causa de ação que pode ser movida em tribunal para tratar de uma mudança nas condições de um imóvel provocada por um inquilino atual que danifica ou destrói o valor dessa propriedade. Uma ação judicial por resíduos pode ser movida contra um inquilino vitalício ou locatário de uma propriedade arrendada , seja por um atual senhorio ou pelo proprietário de um interesse futuro adquirido . O titular de uma execução executória , entretanto, não tem legitimidade para executar uma ação de desperdício, uma vez que seu interesse futuro não é adquirido . Existem vários tipos diferentes de resíduos segundo a lei.

Resíduos voluntários

Resíduo voluntário (às vezes chamado de resíduo afirmativo ) é qualquer alteração feita na propriedade que, intencionalmente ou por negligência, cause danos à propriedade ou esgote seus recursos, a menos que esse esgotamento seja uma continuação de um uso pré-existente. Algumas jurisdições seguem a chamada doutrina de minas abertas , que permite a escavação contínua de qualquer mina na propriedade já aberta, mas proíbe a abertura de novas minas. No entanto, a maioria das jurisdições agora segue uma doutrina que permite qualquer atividade necessária para continuar a exploração de um determinado recurso, se a terra já tiver sido usada para esse fim.

Exemplo: Se houver uma mina de cobre no terreno, o atual inquilino pode continuar a operação de mineração até o ponto de extrair todo o cobre disponível. Se essa mina não existisse originalmente, e o arrendamento não previsse a mina, escavar propriedades constituiria desperdício.

Desperdício permissivo

O desperdício permissivo é a falha em manter a propriedade, seja física ou financeiramente. Em vez de exigir alguma má ação por parte do inquilino, isso exige a falha em manter reparos comuns , pagar impostos ou pagar juros sobre a hipoteca pelo inquilino vitalício ou pelo locatário de uma propriedade arrendada.

Resíduos benéficos

Resíduos benéficos são uma melhoria em uma propriedade que muda seu caráter, mesmo que a mudança aumente o valor do terreno. De acordo com a lei comum inglesa , quando ocorre um desperdício benéfico, a parte interessada pode recuperar do inquilino o custo de restaurar o terreno à sua condição original. Isso se baseia na jurisprudência tradicional da common law, presumindo que o concedente pretendia que a propriedade fosse mantida em sua condição original.

Exemplo

A pessoa A tem uma propriedade atual de três acres de terra com uma bela floresta e a casa histórica de sua família. A pessoa B herdará a propriedade após a morte de A. B adora estudar ancestrais e espera um dia morar em um prédio histórico nas terras de sua família. Em vez disso, A decide que o terreno seria mais valioso como uma boate e elabora um plano de negócios para transformar a antiga propriedade em um novo ponto de acesso noturno. B pode processar A por desperdício benéfico e obter uma liminar impedindo a construção do clube. Mesmo que o clube esteja pronto para ganhar dinheiro e a antiga casa da família seja um destroço sem valor e em péssimas condições, B ainda tem o direito de impedir A de melhorar a propriedade.

Se A de fato construir o clube, então B pode processar o custo de demolir a nova estrutura e devolver o terreno à sua condição original.

Nos Estados Unidos, os danos causados ​​por resíduos de melhoria geralmente não são concedidos, especialmente se a melhoria da propriedade provavelmente durará muito tempo. A política por trás dessa mudança no common law é estimular melhorias e o desenvolvimento econômico, mesmo às custas de mudanças históricas.

Exceções

Há uma exceção a essa doutrina, onde um inquilino de longo prazo faz uma alteração que aumenta o valor da propriedade de uma forma que reflete uma mudança na natureza e no caráter das propriedades vizinhas. Se um inquilino destruir uma casa e construir uma fábrica em uma propriedade em uma área em que as residências foram geralmente substituídas por uma indústria, o inquilino não será responsável pelo desperdício.

Em Melms v. Pabst Brewing Co. , 79 NW 738 (Wis. 1899), a fábrica da Pabst Brewing Company invadiu uma casa residencial. O proprietário da casa queria converter o terreno para uso comercial, mas detinha uma propriedade que limitava o terreno a fins residenciais. O tribunal considerou que as propriedades vizinhas mudaram suficientemente a natureza da área e permitiram que o proprietário da propriedade convertesse o terreno, apesar da existência de potenciais resíduos benéficos.

Desperdício eqüitativo

Segundo a lei inglesa e a lei australiana , o desperdício equitativo é o desperdício que um inquilino vitalício tem o direito de cometer de acordo com a lei consuetudinária, mas é restringido por um tribunal de equidade . Essa doutrina se enquadra no quadro mais amplo de equidade, em que um direito legal de fazer algo não é tão irrestrito que seja impossível abusar desse direito. Um inquilino vitalício a quem é concedida uma propriedade "sem impeachment de resíduos" (não pode ser processado por resíduos) não pode cometer atos de destruição flagrante incompatíveis com o uso frutífero da terra. Por exemplo, uma mansão não pode ser despojada de seu vidro, madeira ou canos ( celeiro Vane x Lord ), nem as árvores de valor ornamental podem ser cortadas pelo inquilino vitalício ( Turner x Wright ).

Remédios para resíduos

Quando um tribunal conclui que um inquilino está envolvido com o desperdício, há uma série de soluções possíveis que podem ser tomadas:

1. O tribunal pode conceder indenização em dinheiro suficiente para compensar a parte lesada pela perda resultante do desperdício.
2. O tribunal pode exigir diretamente à parte responsável pelos resíduos que restaure a propriedade às suas condições originais.
3. O tribunal pode acelerar a passagem do título do terreno, alienando o inquilino ou titular de uma unidade de conservação da propriedade e transferindo-o para o senhorio ou remanescente.

Kentucky tem um remédio particularmente severo para o lixo voluntário. Uma pessoa que tenha cometido um desperdício voluntário sem a permissão por escrito do titular do interesse futuro é forçada a pagar danos triplos ao titular do interesse futuro, e o interesse presente da pessoa (seja um patrimônio de vida ou um arrendamento) é automaticamente rescindido .

O Missouri tem dois estatutos que prescrevem um remédio severo para o desperdício. Nesse caso, uma pessoa que tenha cometido um desperdício voluntário sem a permissão por escrito do titular dos juros futuros é forçada a pagar uma indenização em triplo. Em alguns casos, o querelante conseguiu recuperar os danos triplos duas vezes - uma para resíduos voluntários e novamente para resíduos cometidos arbitrariamente.

Se o requerente puder provar que o réu está atualmente envolvido no desperdício voluntário ou permissivo da terra, o tribunal pode proibir (ou interromper) a atividade; no entanto, os tribunais relutam em ordenar o desperdício benéfico, a menos que a propriedade sendo destruída tenha algum valor histórico único.

Veja também

• Estrepement

Referências