Imóveis de capital privado - Private equity real estate

Os bens imobiliários de capital privado são um termo usado no financiamento de investimento para se referir a um subconjunto específico da classe de ativos de investimento imobiliário . Os imóveis de private equity referem-se a um dos quatro quadrantes dos mercados de capitais imobiliários, que incluem private equity , dívida privada , patrimônio público e dívida pública .

Visão geral

Propriedade direta vs. indireta de bens imóveis - o investimento imobiliário de capital privado envolve a aquisição, financiamento e propriedade direta e detenção do título de uma propriedade individual ou carteiras de propriedades, bem como a propriedade indireta e detenção de uma propriedade securitizada ou outra dividida ou participação não dividida em uma propriedade ou portfólio de propriedades por meio de alguma forma de veículo ou acordo de investimento de fundo comum. Normalmente, podem ser estruturados como uma conta administrada individualmente (ou separada), um fundo misto, uma holding imobiliária, uma holding imobiliária, uma empresa de operação imobiliária ativamente administrada ou tipos semelhantes de estruturas.

Tipos de investidores - Investidores em imóveis de private equity (bem como investidores nos outros três quadrantes dos mercados de capitais imobiliários) incluem investidores individuais credenciados e não credenciados e investidores institucionais, bem como imóveis de propriedade privada e negociados publicamente desenvolvimento, investimento e empresas operacionais. (Os investidores institucionais incluem qualquer organização que administre dinheiro profissionalmente para o benefício de terceiros.)

Investidores individuais - os investidores individuais incluem investidores totalmente credenciados que atendem aos requisitos mínimos de renda e patrimônio líquido estabelecidos pela SEC , e investidores não credenciados que não atendem a esses requisitos. Tanto os investidores credenciados quanto os não credenciados participam de investimentos diretos em imóveis, individualmente ou por meio de parcerias não securitizadas. Ambos também investem tipicamente nos mercados imobiliários de ações públicas, o que inclui títulos negociados publicamente de fundos de investimento imobiliário (REITs) públicos , bem como vários títulos emitidos por outras formas de empresas de operação imobiliária de capital aberto. Com exceção de algumas isenções, as ofertas ilíquidas de títulos imobiliários privados não negociados normalmente são adequadas apenas para investidores totalmente credenciados. Os investidores credenciados geralmente incluem investidores de patrimônio líquido de moderado a alto que podem atender aos requisitos de adequação dessas ofertas. As colocações privadas de títulos imobiliários estão isentas de registro na SEC, e os emissores desses títulos estão proibidos de fazer uma solicitação geral para essas ofertas.

Investidores institucionais - Investidores imobiliários de patrimônio privado institucional incluem fundos de pensão , doações , fundações, escritórios familiares, fundos soberanos , seguradoras, fundos de investimento imobiliário (REITs) negociados publicamente e listados, REITs privados não listados e outras formas de capital público ou empresas privadas operadoras de bens imóveis, empresas operadoras de capital de risco, bem como outros tipos especializados de empresas de investimento. Esses investidores profissionais investem diretamente em imóveis com sua própria equipe de investimento profissional interna ou por meio de um ou mais tipos diferentes de arranjos de investimento, veículos de investimento ou ofertas de produtos projetados especificamente para atender às necessidades dos investidores institucionais. Esses acordos são normalmente organizados, estruturados e gerenciados por empresas terceirizadas de gestão de investimentos imobiliários profissionais, mediante o pagamento de uma taxa.

Empresas privadas de incorporação imobiliária, investimento imobiliário e operação imobiliária - Além disso, as empresas privadas de incorporação imobiliária, investimento imobiliário e operação imobiliária também investem por conta própria na subclasse de ativos imobiliários de capital privado.

Tipos de propriedade - Os tipos de propriedade mais comuns são escritórios (suburbano, urbano, jardim e arranha-céus), industrial (distribuição de armazém, pesquisa e desenvolvimento e escritório flexível / espaço industrial), varejo (shopping centers, shopping centers de bairro e comunidade e energia centros) e multifamiliares (apartamentos - jardim e arranha-céus). Além disso, alguns investidores de capital privado investem o que comumente se referem como tipos de propriedade de nicho, incluindo hotéis, moradia estudantil, moradia para idosos, autoarmazenamento, edifícios de escritórios médicos, construção de residências unifamiliares, residências unifamiliares para aluguel, instalações de manufatura, terrenos não urbanizados para qualquer um dos usos acima, vinhas, casas pré-fabricadas, casas na árvore especializadas, bem como outras propriedades do tipo nicho.

Estruturas de veículos - Os investimentos de fundos agrupados podem ser estruturados como sociedades limitadas, corpos de responsabilidade limitada , C-corps , S-corps , fundos de investimento coletivo, fundos de investimento imobiliário privado, contas separadas de seguradoras, bem como uma série de outras estruturas legais. Os fundos organizados para atender às necessidades e atrair o interesse de investidores isentos de impostos geralmente são estruturados para satisfazer as qualificações de Empresas Operadoras de Imóveis (REOCS) ou Empresas Operacionais de Capital de Risco (VCOCs).

História e evolução

Há uma longa história de investimento institucional em imóveis por meio da propriedade direta, de contas separadas administradas individualmente e de fundos de investimento em pool. Inicialmente, os investimentos imobiliários institucionais eram no setor imobiliário, no entanto, as condições de mercado no início da década de 1990 levaram ao surgimento de fundos de valor agregado e oportunistas que visavam aproveitar a queda dos preços dos imóveis para adquirir ativos com descontos significativos. Os imóveis de private equity surgiram como uma classe de ativos independente no início do século 21 e experimentou um grande crescimento nos últimos anos.

Estratégias

Os fundos imobiliários de private equity geralmente seguem estratégias centrais, centrais, de valor agregado ou oportunistas ao fazer investimentos.

Core: Esta é uma estratégia de baixa alavancagem, baixo risco / baixo potencial de retorno com fluxos de caixa previsíveis. O fundo geralmente investirá em propriedades estáveis, totalmente locadas, normalmente de classe A, para um ou vários inquilinos em áreas metropolitanas fortes e diversificadas, muitas vezes em cidades de passagem. A alavancagem para as estratégias principais normalmente fica na faixa de 0% a 30%.
Core Plus: Core plus é frequentemente confundido e / ou confundido com estratégias de investimento imobiliário de valor agregado. O termo "core plus" foi originalmente definido como "core" plus leverage, ou core alavancado. A alavancagem para estratégias core plus normalmente fica na faixa de 30% a 50%.
Valor agregado: esta é uma estratégia de médio a alto risco / médio a alto retorno. Envolve a compra de terrenos, imóveis subalugados ou mal posicionados, melhorando-os de alguma forma e vendendo-os em um momento oportuno para ganho. As propriedades são consideradas com valor agregado quando apresentam problemas de gestão ou operacionais, requerem melhorias físicas e / ou sofrem restrições de capital. As estratégias de valor agregado normalmente são alavancadas entre 40% e 60%.
Oportunista: Esta é uma estratégia de alto risco / alto retorno. As propriedades exigirão um alto grau de aprimoramento. Essa estratégia também pode envolver investimentos em desenvolvimento, terra bruta e setores de propriedade de nicho. Alguns fundos de oportunidade também investirão em instrumentos de dívida pública ou privada securitizados ou não securitizados, com o objetivo de privatizar, reembalar, reestruturar e depois vender essas participações. Os investimentos são táticos e também podem incluir estratégias de arbitragem financeira ou estratégias focadas em desenrolar ou trabalhar estruturas financeiras complexas ou grandes carteiras mal alavancadas. As estratégias oportunistas podem empregar níveis de alavancagem de até 60% ou mais.

Características

As considerações para investir em fundos imobiliários de private equity em relação a outras formas de investimento incluem:

Mínimos de entrada substanciais, com a maioria dos fundos exigindo um investimento inicial significativo (geralmente mais de $ 250.000 mais investimento adicional para os primeiros anos do fundo).
Os investimentos em veículos de investimento imobiliário agrupados são referidos como investimentos "ilíquidos", que geralmente se espera que rendam um prêmio sobre os títulos negociados, como ações e títulos. Uma vez investido, é muito difícil obter acesso ao seu dinheiro, pois ele está preso em investimentos de longo prazo que podem durar até doze anos ou mais. As distribuições são feitas quando disponíveis do fluxo de caixa e na disposição, apenas quando os investimentos são convertidos em dinheiro; os investidores normalmente não têm o direito de exigir que a distribuição ou venda seja feita.
Os fundos organizados para investidores individuais geralmente exigem que os contratos de subscrição sejam financiados no momento da assinatura do contrato. Os fundos organizados para investidores institucionais normalmente exigem que os investidores comprometam o capital com o fundo e sacem esses compromissos de forma gradual e incremental ao longo do período de investimento do fundo, à medida que cada propriedade do fundo é adquirida. Se uma empresa imobiliária de private equity não consegue encontrar oportunidades de investimento adequadas, normalmente não pode aproveitar os compromissos dos investidores. Se o gestor não for capaz de encontrar propriedades adequadas durante o período de investimento indicado na circular de oferta do fundo, o gestor do fundo quase sempre será obrigado a liberar quaisquer compromissos de capital não realizados no final do período de investimento declarado. Dados os riscos associados aos investimentos imobiliários de private equity, um investidor pode perder todo o seu investimento se o fundo tiver um desempenho insatisfatório.

Pelas razões acima mencionadas, os investimentos em fundos de private equity são adequados apenas para os investidores individuais ou institucionais que podem se dar ao luxo de ter seu capital bloqueado por longos períodos de tempo e que correm o risco de perder quantias significativas de dinheiro. Isso é equilibrado pelos benefícios potenciais de retornos anuais, que podem variar entre 6% e 8% para fundos que buscam estratégias de investimento centrais, entre 8% e 10% para estratégias core plus, entre 8% e 14% para fundos que buscam estratégias de valor agregado e entre 18% e 20% (ou mais) para fundos que buscam estratégias de investimento oportunistas. Os investidores em fundos imobiliários de private equity tendem, portanto, a ser investidores institucionais ou pessoas físicas de alto patrimônio e outros investidores credenciados .

Tamanho da indústria

A popularidade dos fundos imobiliários de private equity cresceu desde 2000, à medida que um número crescente de investidores compromete mais capital para a classe de ativos.

Private Equity Real Estate é uma classe de ativos global avaliada em mais de US $ 4 trilhões no total. Aproximadamente 42% do capital levantado nos últimos dois anos foi focado nos mercados imobiliários dos EUA, 40% focados nos mercados imobiliários europeus e 10% direcionados aos mercados imobiliários da Ásia-Pacífico e 8% no resto do mundo.

Mercado secundário

Compromissos pré-existentes de investidores com fundos imobiliários de private equity comprados no mercado secundário. Os fundos imobiliários de private equity podem vender por oportunidade ou liquidez , entre outros motivos. Os corretores secundários ativos estão focados nos mercados secundários para negociação de ações sindicadas, fundos imobiliários e outros investimentos de fundos alternativos. O mercado secundário de imóveis cresceu nos últimos anos para cerca de US $ 5,3 bilhões em 2013.

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